大廈將價就貨   業主冀提服務

    物管推最低工資生矛盾

    【本報消息】物業管理行業實施最低工資後，社會關注行業轉變。物管業界指出，實施最低工資，難免令管理費上升，現時行業最需要就是業主與物管公司建立溝通機制，把大廈數據透明化，才可解決當前問題。亦有業界關注行業人員老化，加上最低工資保障，難提升員工參與培訓積極性。

    物管財政入不敷支

    物業管理業商會會長謝思訓表示，行業推行最低工資，對物管業難免造成衝擊。本澳管理費每月每呎0.3-1元，香港則是1-3元；兩地人資成本差距不大，澳門物管行業最低工資時薪30元、香港是32.4元。至於電費屬較大支出，港澳兩地電費相若，可以看到澳門物業管理範疇的財務入不敷支。

    澳門物業管理界一直以來都以低利潤提供服務，甚至部分業界會員財務上出現虧損。希望大廈業主明白情況，澳門有三、四千幢大廈，大家都希望提高服務質素，但前提要照顧管理員的薪金和維修費用，因不少四、五十年大廈已失修，影響人身安全。

    營運成本更透明化

    部分大廈業主會與管理公司未能達成共識而產生糾紛，相關個案是否很多？業界很注意有關情況，也有業主會與管理公司無法達成協議，其中涉及很多歷史原因。過去數年大廈正處虧本，部分物管公司甚至出資補貼營運，並倚賴大廈業主日後提升管理費作彌補損失。但當管理費要調升時，業主會很關注。他希望無論業主或物管公司都要理性解決，把財務和營運成本透明化。物管公司提供服務，要保持合理利潤，是很容易計算的數目，故最重要是雙方需要互相理解，平心靜氣討論，相信沒有解決不了的問題。

    最近有居民反映，部分物管公司因有意進駐某些大廈而抹黑原有物管公司，謝思訓表示有了解相關情況，呼籲同業互相尊重，最重要是大廈管理水平要好。如果物管公司與業主之間有良好溝通，就不會出現相關情況。當然在交接期，兩法案尚未通過，現時根據《民法典》要求，需五成以上業主出席才可召開業主大會。數十年前大廈伙數少，相對較容易，但現時動輒上千戶，執行上較困難，因此希望政府盡快同時推出《分層大廈共同部分管理法案》及《分層建築物管理商業業務法》兩法，這對本澳廿三萬住宅單位相當重要。

    人員欠缺增值動力

    物業管理專業人員協會創會會長周爵表示，澳門物管業發展較其他地區慢，大廈管理一般以簡單“看更式”服務為主，缺乏其他科技或設備的跟進保養，久而久之業主亦習慣此模式。最低工資實行後，業主為配合政府政策，大部分都傾向選擇最低價的物管公司，形成“價低者得”情況。但社會不斷進步，對服務、設施的要求也在提高，要用最低的價錢同時要有服務保證，十分困難。首先人資上已成問題。

    他指出，現時大廈管理員平均年齡相當高，當不乏六、七十歲以上。居民有感管理員的服務或能力未達預期，故業界及政府為提升業內素質，不斷鼓勵管理員進修，倡議持證上崗。業界認為培訓有必要，但無奈行內人資缺乏，沒有競爭，管理員自我增值動力不斷減少。另外，業內近年出現“轉工”熱潮，只要其他物管公司條件較高，大廈管理員就跳槽，流動性增加、請人難等問題陸續出現。