上期及按金

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不論是住宅或商舖租賃，在訂立租約的過程中，業主和租客都可能會對預付租金（俗稱上期）和按金的收取有所疑問。其實在《民法典》內，對預付租金及按金方面都是明確規定。

預付租金

不論住宅或商舖租賃，除非雙方另有協議，否則租金應在租約生效的第一天支付。而法律上對租金的金額上限和下限並沒有限制，可由業主和租客雙方自行協定。不過，對於「預付租金」的金額方面，法律則有所規定。

根據《民法典》規定，租賃雙方可以協議訂定預付租金，但有關金額不可以多於一期租金的金額，且只能夠提前一期收取。舉例來說，業主和租客協議每月租金為八千元，那麼預付租金就最多只能是八千元。

按金

按照《民法典》規定，是否要交按金，由租賃雙方自行協定。業主和租客可以協議，最多把兩期租金以按金名義存放於業主處。按金的原意和作用，是為了確保承租人於租賃期滿時，將有關房屋完整無缺地交還予出租人。所以，當租客約滿遷出並將房屋完整交還給業主時，業主便須將按金返還給租客。

也許，以剛才的租賃雙方達成協議情況為例，假如業主與租客訂出的租金為每月八千元，合同由十月一日起生效，而雙方又協議收取預付租金及按金，那麼業主最多便可以在十月一日當天收取的款項為：十月份租金、十一月份的上期，以及相當於兩期租金的按金，即合共三萬二千元。

註：本文內容主要參閱《民法典》第九九三條及第九九四條。

（法務局供稿）