辣招無效  港樓價續升

    全球金融危機以來，低息環境造就樓市的狂熱。這一屆香港政府頻出辣招，也止不住樓價的節節高升。去年十一月新辣招雖有效遏制成交，但無助壓低價格。

    本欄認為香港樓市持續暢旺主要歸結於以下幾個原因。第一，去年推出的辣招抬高非首次置業成本，使多數業主不願放盤，二手市場供應應聲減少。價格介乎於300萬至500萬元的住宅成交量自去年十二月以來連跌三個月。

    第二，銀行屢次下調房貸利率，疊加房地產發展商提供的多項優惠，推高一手市場需求。今年首兩個月一手私樓成交量同比大幅上升213.7%，成交金額更創廿二年來同期最高。

    第三，新辣招下高端住宅印花稅的上調幅度較小，無助抑製本地及內地富裕人士的投資需求。一月160平方米或以上的私樓價格升幅高達11.79%，超過所有其他戶型。

    第四，在人民幣對美元長期看貶的背景下，港元與美元掛鈎增添香港資產的吸引力。同時，內地樓市調控使企業貸款難度上升，房地產開發機會減少。因此許多內地企業積極來港買地，並間接推高附近一帶的二手樓價。眼看樓價屢創新高，本地發展商抓住買家追漲入市的心理，大幅上調新盤貨尾價格，為樓價再添上漲動力。

    第五，政府承諾增加的供應多為私樓，低端需求沒法通過公營房屋得到轉移。公營房屋供應長期落後於需求（一般申請者的平均輪候時間為4.7年），使不少中產階級放棄等待，並藉助低息湧入私人房屋市場，繼而支持樓價持續上升。

    長期而言，除非政府大規模增加公營房屋供應，把部分低端需求從私樓市場轉走；或者香港銀行業大幅度上調最優貸款利率，從而削減低息帶動的投資需求，否則因二手樓供應緊張，即使一手樓供應增長，也可能被強勁的投資需求和自住需求所消化。外部因素方面，內地下半年樓市進入調整階段，財富效應減弱加上內地銀根收緊可能遏制內地居民海外買樓動力。

    然而，只要內地企業海外買地的限制沒有升級，在內地樓市受調控及人民幣長期貶值預期猶存的情況下，相信流動資金充裕的內地企業會繼續積極競投港地。因此，本欄認為香港樓價易升難跌。

    華僑永亨銀行經濟師李若凡