謝思訓：物管法隨物轉移  不應設年限

    【本報消息】物業管理業商會會長謝思訓表示，《分層建築物共同部分的管理法律制度》新草案文本中，把樓宇買家承擔該物業管理費等欠款的年期設定為兩年，第一文本並無要求年期限制。物管業界認為新文本內容倒退，社會亦有很多反對意見。從專業角度分析，認為應使用第一文本內容，“隨物轉移”不應有年期限制。

    謝思訓表示，因為訂定兩年限制，雖保護買家，但也助長賣家不履行應付管理費的責任。法律應保護不同階層的居民，並非選擇性保護買家，擔憂新文本內容會助長住戶欠交管理費，對其他交管理費的住戶不公平。對整幢大廈而言，欠收管理費會影響大廈運作，大廈運作需要收支平衡，若因業主拖欠管理費，導致管理費收入減少，可能需要增加管理費作填補。一環扣一環，會影響大廈的正常維修、保養、電梯安全、外牆維修等。

    年前影響大廈運作

    如果管理費的欠費在物業買賣時已清理，就毋需經輕微案件民事法庭處理，因為等候時間很長。若加入兩年期的條文，不但存在不公平現象，實際亦影響大廈運作。

    很多人認為，買樓無理由“買埋”欠債，在實際操作上，參考香港做法，公證員或律師有責任先調查清楚住宅單位的水、電、電話、網絡費、管理費等是否有欠款，買賣雙方在擬價上就可把費用清晰列出，在賣價上扣取，不存在責任由新業主承擔，應由舊業主負責，這完善了全澳的大廈管理，23萬住宅單位都得益。

    現時本澳欠交管理費比例差異很大，新大廈拖欠率較低，可能低於10%；但北區一些較舊的大廈拖欠嚴重，部分業主長達數年未交費。早前不少大廈調升管理費，但部分業主只願交舊有管理費。有業界估計拖欠率超過30%。

    新文本並無條款協助大廈向欠交管理費的業主追收，需經冗長程序才有機會經輕微民事法庭追收，法官判案時未必會從大廈財政管理為出發點，亦不一定以公平原則為出發點，故若在新法案中加入追收管理費條文，將對整個大廈管理範疇帶來好的改變。

    不同意降低解僱比

    根據法律要求，召開業主大會前需向房屋局申請，房屋局發出證明，因此這規例可杜絕一廈兩管。但現時新文本就除去這一條內容，業界較關注，因無論業界或社會都不希望出現一廈兩管現象。過去這現象困擾很多居民，希望政府關注，這部分內容不能輕易除去。此外，在解僱管理公司方面，過去要求50%業主同意才可作決定，新文本把比例降至15%就可解僱管理公司，這不利大廈管理穩定，業界對此亦不同意。

    立法會正審議《分層建築物管理商業業務法》草案文本和《分層建築物共同部分的管理法律制度》草案文本，業界一直希望兩個法案同時生效。現時文本緩衝期僅六個月，以澳門現時環境，若要大廈成立業主會六個月並不足夠，因此希望兩法案都可有一年緩衝期。