有悖於冤有頭債有主觀念

    法學者：隨物轉移破壞和諧

    【本報消息】政府在《分層建築物共同部分的管理法律制度》草案文本中引入建築物負擔的“隨物轉移”制度，研究民法的澳大法學院副教授稅兵指出，該制度從法理、公平角度均不妥，破壞了現有法律體系的和諧，亦有悖於“冤有頭債有主”的觀念，可能會人為製造交易陷阱，絕非良策。

    稅兵稱，根據目前澳門《民法典》，分層建築物的負擔無需隨物移轉，從法律原理來看，法案引入“隨物移轉”與現行的民法體系衝突。澳門《民法典》沿襲了潘德克吞體例，區分了法律行為的“債權效力”及“物權效力”。物業管理費是基於物業合同產生的債權，只能對合同當事人主張。

    贈與繼承設負擔

    一旦施行“隨物移轉”，就賦予了債權人對第三人（新的買受人）的請求權，突破了債權的相對效力，衝擊現行體系。例如，根據《民法典》第八百六十九條，買賣合同具有三重基本效力：權利移轉、物之交付及支付價金。“隨物移轉”規則意味着繳納物業費成為法定負擔，擴張了《民法典》第八百六十九條確立的買賣合同效力。事實上，從比較法的角度看，大陸法系立法通常只在贈與和繼承兩種法律行為上設定負擔，在買賣合同上設定法定負擔的做法，極為罕見。究其原理，買賣合同中的買受人已經支付了對價，不同於純獲利益的受贈人和繼承人，不應被設定額外的負擔。

    買受人有四不公

    從公平角度來看，“隨物移轉”規則對買受人過於苛嚴。稅兵認為，不公源於四方面，其一，管理費的拖欠並非買受人所致；其二，對無辜的善意買受人而言，原權利人的巨額欠費無疑是飛來橫禍；其三，拖欠管理費可能是原所有權人惡意欠繳，也可能是因物業服務存在爭議，把物業費隨物轉移給買受人後，善意買受人對拖欠事由不知情，無法行使抗辯權；其四，物業公司在遇到收繳困難時，甚至可能會滋生惰性，坐等買房人“入甕”，而不是積極向現在的所有權人主張債權。

    從實際交易過程來看，“隨物移轉”規則製造了不必要的交易風險。一個潛在的買受人，不僅需要查清分層建築物的權屬狀況，還需要查清物業費欠繳狀況，一旦疏忽，則會陷入無妄之災。為了平衡當事人利益，立法者只能採納諸如強化物業登記、規定出售人告知義務等配套措施，而這些措施徒增交易費用，與保障交易安全、減少交易環節等現代市場觀念相違背。