優化“租務法”現行文本

    澳門討論實施租務管制，過程中應考慮中央倡議以市場經濟作為發展租賃市場模式，借鑑其他城市及鄰近地區實行租務管制的經驗，再回顧及充分了解澳門租賃市場的具體情況。拙文試圖從不同角度剖析租務管制將會對澳門租賃市場，尤其是對澳門年輕人及弱勢社群所產生的影響；亦對修改民法典的現行文本作出優化建議，希望澳門社會能夠充分了解“租務法”，更希望立法會能夠有建設及理性討論，達成為社會實現最大利益的共識。

    澳門“租務法”立法進程

    二○一五年十一月，澳門立法會大會一般性通過《修改民法典不動產租賃法律制度》，坊間俗稱為 “租務法”。法案目的在於為澳門物業租賃市場提供穩定性，其志可嘉。法案於立法會大會一般性通過後，交由立法會第三常設委員會進行細則性審議。二○一七年八月一日，第三常設委員會將綜合意見書送交立法會主席。內容亦已公開。十一位小組委員中，有五位質疑該法案現時內容及文本，充分反映了現時澳門社會對該法案內容及條文未有達成共識。

    社會對“租務法”有保留

    歸納澳門社會反對租管意見如下：

    一、澳門住宅租賃市場自動調節機制運作良好

    從二○一四年下半年開始，由於外圍經濟調整，及內地政策改變，澳門經濟開始步入調整期。根據澳門仲量聯行房地產指數資料顯示，二○一五年首季至二○一六首季，豪宅市場租金下跌百分之三十一；二○一六年首季至二○一七年首季，該市場租金繼續下跌百分之四點四，即兩年租金累計下跌百分之三十五以上。同期的一般住宅租金亦累積下跌百分之廿五。旺區商舖租金亦作出了更大幅度調整。該等跌幅充分反映了澳門租賃市場機制成熟。在完全沒有租務管制的情況下，市場在短時內作出極快速度及極大幅度的自動調節。因此，澳門是否需要行政當局在租賃市場伸出有形之手，值得商榷。

    二、租務管制降低供應量，令年輕人及弱勢社群更難上樓。

    澳門現時租金回報率為百分之一，比較鄰近地區香港的百分之二至三的回報率更低。租務管制加上低回報率將會令澳門部分業主決定於租約期滿後收回物業，停止租賃；亦會出現俗稱“揀客”情況，即業主寧願將物業租予大企業，亦不願意租給年輕人或弱勢社群，嚴重打擊年輕家庭“先租後買”的置業策略，更破壞了澳門住屋市場的階梯化，限制了澳門社會年輕人向上流動的主要動力。在租金管制實施後，租賃市場供應量下跌及“揀客”情況在世界上其他大城市屢見不鮮。往往“租務法”希望幫助的一群年輕人及弱勢社群，均變成租管的受害者。

    在美國紐約市，租金管制只適用於一九四七年前建成的住宅樓宇。在三藩市，租金管制只適用於一九七九年前建成的住宅樓宇。在加拿大多倫多，租金管制只適用於一九九一年前建成的住宅樓宇。多倫多大學的一個研究報告，檢討了一九七五年至一九八六年安大略省租務管制的後果，發現不但租賃市場可供租賃單位出現嚴重短缺，平均租金因而上升，更發現被管制樓宇的修葺情況嚴重惡化。紐約及三藩市亦出現同樣情況。估計若澳門實施租務管制，同樣情況亦會在澳門出現。在鄰近地區香港，香港特區政府於二○一四年對租賃市場管制做出詳盡研究報告，深入分析了租管的可能影響，送予香港立法會。香港立法會在檢討該報告後，決定不考慮實施租務管制。

    三、租金管制會將市場租金推得更高

    若澳門實施租金管制，業主會因為擔憂日後租金加幅受到限制，在租約第一年開始便設置更高水平的租金，以彌補日後加幅可能未及追上通脹或其他指數。三藩市在租管實施後，因供應量進一步萎縮，便正正出現租金上揚的情況，令到處於邊緣的年輕家庭及弱勢社群更難上樓。香港特區政府的研究報告中，亦提供了充分證據，印證住宅租金會因租務管制不跌反升。該等情況值得澳門借鑒。

    四、三年住宅租賃期過長

    法案文本建議住宅租賃年期不得少於三年。該等建議與澳門實際情況不符，亦與大部分租客及業主要求不脗合。大部分年輕人租賃住宅均希望保持靈活及流動，所以現時澳門住宅租賃市場的年期，大多數是一年固定租期，再加一年續期。若實施“租務法”後硬性規定最低限度三年租約，而三年內租金向下調整，租客可能決定選擇其他租賃物業，但亦須支付兩個月租金作為罰金。

    五、澳門租賃市場多元化，技術上不可能以一個百分比單元管制整個市場。

    澳門租賃市場有五大板塊——住宅、商舖、寫字樓、工廠及停車場。每一個板塊有各自的供應及需求特徴。不同的經濟商業活動及市民需求對不同板塊有不同程度的影響。兩個例子如下：過往兩年的住宅租金下滑，但並沒有帶動停車場租金同時下跌。住宅租金的連續下跌的同時，樓價繼續全線上升。

    在技術層面上，“租務法”將引用物價指數、住宅樓價指數、人資需求及薪酬調整指數，釐訂調整租金系數。然而，如果參考過去十年，各房地產巿場租金走勢，與以上租金調整系數比較，不難發現於二○一四年開始，各房地產市場租金走勢與各調整系數有着不同的走勢。由於二○一四年中博彩業開始進入調整期，房地產投資巿場亦逐漸跟隨下跌，直至二○一四年底，拱北口岸延長通關時間，租務巿場更直接受到影響，如回顧非居澳外僱數字，每年均有雙位數字增長；此證明即使在總外僱數目增加的情況下，外僱對本澳住宅租務需求不一定成比。在博彩業調整及通關延長的情況，自二○一四年中開始，各房地產租務巿場均出現不同程度跌幅，如高級及普通住宅巿場租金自二○一四年高峰期回落至二○一七年中，分別已下跌百分之卅四點五及廿四點九；寫字樓及零售物業巿場租金則下跌百分之廿四及四十五。相反各所謂租金調整系數，則穩定上升，消費物價指數、收入中位數及外地僱員分別上升百分之五點八、七點一及四點九，澳門住宅樓價指數只錄得百分之二點八的跌幅。

    因此，五個市場都可能隨時呈現不同走勢，甚至乎背道而馳的走勢，令到租務法案現行文本提出行政長官以一個指數管制全部五個租賃市場的建議不但不可能奏效，更會因基本錯配問題，令市場出現極大程度的混亂，及引致租客及業主無所適從，造成矛盾，肯定加重社會不和諧，更會在社會及經濟層面造成嚴重資源錯配。在這裡值得一提的是環顧全球現代化先進城市，廣泛管制住宅租賃市場的佔極少數，廣泛管制商業、商場物業租賃市場的城市根本不存在。

    六、公證制度缺乏行政資源配套

    法案現時文本要求所有租賃合約均需要公證。理論上，此舉對澳門租賃市場的規範化及專業化有正面作用，值得支持。但實際具體操作層面，將會呈現嚴重問題。根據二○一六年中期人口統計資料估算，澳門現時單是住宅租住單位已經有四萬八千四百八十一個，其中社會房屋佔一萬二千二百○八個，即私人市場上的住宅租戶有三萬六千二百七十三個。以上數字尚未包括寫字樓、商場、商舖、工廠及車位租約。澳門現時僅有廿四位政府公證員，其中懂得中文佔極少數。政府有計劃多培訓六十名公證員，但培訓時間尚未落實，遠水將未能救近火。按現行法例，私人公證員只可以收取與政府公證員相同費用，即二十澳門元，所以私人公證員對租約公證工作興趣不大。況且，大部分澳門市民睇樓時間為星期六及星期日，選擇適當住宅後便會即時簽租約，但大部分公證員工作時間為星期一至星期五，由上午九時至下午五時。政府公證署工作量大但人手短缺，一般輪候時間最少為三個小時。澳門中介人大部分為微小型企業，強迫他們在配套資源不足情況下處理公證手續，將會令中介人工作百上加斤，出現錯漏情況。更重要的一個問題是一部分澳門物業亦不具備正式業權登記，例如大部分九○年代之前的停車位。在此情況下，該等物業根本不具備公證條件。現時法案文本並沒有妥善處理以上矛盾，亦是該法案現行文本的嚴重遺留。

    七、以房養老未能如願

    不少澳門居民於過往花盡畢生積蓄購入物業，以計劃退休後收租以房養老，安享晚年；如今“租務法”可能使其物業租賃受到一定限制及損失，甚至即使租金更高，亦可能寧願不將物業租出。因此，在推出“租務法”之前，應要平衡社會上各方利益。

    六建議冀優化現時文本

    澳門建築置業商會原則上支持維護澳門租賃市場穩定性，並不盲目反對“租務法”。但社會亦需明白“租務法”極其量只能短期治標，完全不能治本。為了減少社會震盪，立法會必須優化現時文本，避免出現供應量減少及租金上揚情況，令年輕家庭及弱勢社群更難上樓，亦令到中介人、租客及業主成受害者。因此，澳門建築置業商會提出以下建議優化現時“租務法”文本：

    一、維持住宅租賃合約期不少於兩年；

    二、租管只適用於租客為澳門永久居民的住宅租約；

    三、租管只適用於住宅租賃合約；

    四、租管只適用於一九九○年前落成及發出入伙紙的住宅；

    五、租管只適用於月租五萬元以上的豪宅；

    六、租約必須公證的條款，必須有待配套資源充分的條件下方可執行。

    公共政策的最終目的是為整體社會創造最大長遠效益。建築置業商會以虛心務實態度及從專業角度提出以上具體建議，希望立法會可以優化“租務法”現行文本，能夠為社會各界支持該法案提供基礎。

    建築置業商會理事長  謝思訓