新租賃制度應注意的問題和建議

    二、在實務中，合同雙方經常在租約內採用抵觸強制性規定的合約條款，例如很多在合同內列明 “不續約”的提前通知期為一個月或三十天。

    但是，針對為期一年至六年的租約，法律規定的提前通知期為至少九十天。為此，按上述合同的規定，若任一方不想續約，但僅提前三十天作出通知，因而抵觸了必須至少提前九十天的強制性規定，最後導致部分合同在非自願的情況下自動續約。

    三、上述談及的兩種單方面終止的規定，包括出租人被禁止在首兩年（新法律改為三年）行使 “單方終止”的規定，以及“單方終止”的至少提前通知期的規定，在實踐上經常會發生與很多人的習慣，或當事人立約自由的意思表示等方面產生衝突。

    因為很多人喜歡出租樓宇以增加其財富收入，但他們大多不太熟悉上述的法律限制，且很多不知道這些法律規則是不可以透過合同作變更。在此情況下，倘法律過份保護承租人或過份限制意思自治的適用範圍，即使已作了法律宣傳，不排除日後仍然容易造成很多不必要的糾紛或誤會。

    四、如上所述，由於實踐上時有出現當事人期盼與法律規定的明顯差別，要解決現時存在的問題。本人認為，僅透過法律宣傳難以奏效，而更需要立法者對法律制度和社會現實兩者之間的差距作重新思考，廣泛聽取各界意見，以便日後使現行制度更完善、如何迎合社會發展需要和令法律行為準則更容易得普遍遵守。

    例如，現因已將上述“二年”改為“三年”，會否進一步增加糾紛個案? 故此，雖然新法可賦權承租人可以單方面選擇繼續逗留在單位內三年，但上述所涉及“單方終止”的規定仍普遍不受出租人的歡迎。

    反過來，亦不見得一定會使承租人得益，因為新法律可能會對承租人造成執行上反效果。因為有關承租人至少有權使用三年之規可能至少使得部分本來打算出租的人士卻步或更小心；曾經受過教訓的人士甚至可能減少出租物業或且對出租物業產生擔憂。其結果會否造成供應量減少和那些遵守法律的承租人喪失更多的選擇機會和會否間接推高起始租值?

    另外，三年的另一負面效果是：實踐上有很多例子是立約雙方均計劃僅作短期租賃用途，但礙於出租人對法律賦予承租人有權在原合約期到期不走（並延至三年）的擔心，而減少出租的意慾。

    造成此種擔心是因為澳門實踐經驗告訴人們，即使事後業主要求與租客協議終止合同，租客因知道現行法律規定其有權不走，故事後可能反口不想搬走，從而可能引起不必要的矛盾和衝突。

    五、退租容易，收樓困難的局面。與鄰近中國內地情況不同，在澳門，即使承租人無任何理由繼續逗留在出租單位，出租人收樓仍須透過較漫長的訴訟程序，待收到房子時，既花掉金錢付律師費，又浪費很多時間和精力。

    新法並不能解決有關“租霸”問題，因有關問題成因是多方面的。除了有可能涉及上述提及的一些容易令雙方產生爭議問題外，其中一個原因則涉及解決有關問題的“強制執行”所要求要件和“勒遷程序”效率。

    相反，在內地，我們較少聽聞租霸問題；另外，在澳門即使對租約合同作出公證認定，但對欠租和其他未列入《民法典》第一○一五條所規定作為執行名義之其他情況，無論現行規定或新規定下亦是不可直接提起執行程序。

    六、無可否認，新法加入了公證認定筆跡，有助解決部分租約的問題，例如可核實雙方身份加強保障等；但其日後亦會產生不少負面問題。例如儘管合同沒其他瑕疵，但因出現未認筆跡而導致無效爭議，且會導致立約手續和費用成本之增加等。

    基於上述理由，本人認為未來尤其繼續關注和解決以下事項：

    一、因 《民法典》第一○三八條第二款“從不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年，出租人無權單方終止合同”（即：不動產租賃合同生效後，兩年內出租人無權選擇不續約）之規定，由原來“兩年”規定改為“三年”，未來日子要繼續留意上面提及可能產生的正負面影響。

    二、由於《民法典》一○三九條（“單方終止之通知”）之規定（例如：一年至六年租期時，法律規定至少提前九十日作書面通知）是一強制性規定，而不是採用一個更為合理的候補性規定（即應先尊重立約當事人選擇的期間，而僅當立約人沒有於租賃合同中，明確訂定有關提前通知的期間時，才適用《民法典》所規定的期間），故立約人應注意當不欲續約時，應至少在合同所定的屆滿日前九十日作書面通知，且宜盡量提前，以減少因遺忘或法律上不知，而可能出現的糾紛和避免合約在非同意情況下，因提前時間不夠而產生自動續約後果。

    三、為簡化程序和無須提多個訴訟之目的，日後在修改《民事訴訟法典》時，可同時考慮將《民法典》第一○一五條（強制執行）可構成執行名義的情況增加。例如尚應包括(1)不動產租賃合同附同通知承租人欠繳租金的證明；(2)不動產租賃合同附同由出租人就不動產租賃，依法作出單方終止的證明等。而一但經公證認定，有關合同按不同情況可作為返還租賃物、繳付租金或損害賠償之執行名義。

    四、但更重要的是，在初級法院內設立不動產的專門法庭，專門處理涉及不動產之租賃、買賣和法律規定關於不動產方面的其他糾紛之審理和執行之一審程序，以增強程序效率和裁決質量。為此，建議日後可考慮對《司法組織綱要法》作相應修改。

    以上意見僅個人工作實踐的體會，並不針對任何具體個案且不代表任何組織的立場或解釋，謝謝大家閱讀和關注，並期待澳門法律不斷完善！（下）

    李煥江律師