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群力冀收緊二套房按揭 推限價樓緩解住屋剛性需求

2018-02-05 08:30

【特訊】特首去年十二月預吹“辣風”後,調控樓市的“招數”日前終出台。群力智庫中心副理事長梁鴻細相信,“辣招”能夠增加有意炒賣樓宇人士的持貨成本,而當中取消空置房屋不課稅的規定,亦能促使部分業主把長期空置的單位物業重新投入到租務市場中,對穩定房地產的租金及壓抑樓價起到一定效果。但要在根源上解決樓價過高問題,還是要從房屋供應量方面著手,完善土地規劃與儲備,回應不同階層居民的住屋需求,讓樓市朝正軌方向發展。
據統計局公佈,去年第四季本澳整體住宅樓價指數按季上升 0.7個百分比,是連續第七季錄得升幅,雖然當季升幅有所收窄,但全年整體住宅樓價指數按年升幅仍達15.3個百分比。梁鴻細指出,現時本澳的房地產巿場租金及樓價呈現不健康的快速飆升狀況,側面顯示出本澳房地產供求失衡的結構性問題。因此對於政府近日推出的“辣招”,梁鴻細表示歡迎,並預料這一措施將能增加炒賣者的持貨成本。他認為政府應積極研究,向長期空置單位開徵房屋空置稅,料措施能促使部分業主把長期空置的物業投入到租務市場當中,減少社會住屋資源的浪費,增大租務巿場內的房屋供應,對穩定租金及壓抑樓價起到一定作用。
不過,他亦指出,政府對空置房屋執行難度大,如何去發現、巡查、監測和規管空置房屋,坊間對這些問題有很大爭議,政府對這些執行細節亦需時作討論,因此政策的效用仍有待措施推出後持續觀察。梁鴻細強調,要真正解決本澳長期住屋方面的剛性需求,政府更應該從公屋的興建和土地規劃方面着手,例如現時政府以人手不足為理由,在興建公屋的問題上堅持“做大唔做細”,對於一些已有的細塊“熟地”,是否有條件以興建“限價樓”作為競投條件,把這些土地重新推入私人市場,解決短期內的居屋供應需求,值得思量。
此外,針對新購第二套及以上的住房,梁鴻細認為應進一步收緊買家的按揭成數,例如可參考香港推出的物業按揭逆周期監管措施,對700萬元以下的細價樓,按揭成數最高由六成下調至五成;如借款人主要收入並非來自香港,按揭成數由四成再減一成,從而加大炒賣投機的成本。透過利用稅率、銀行按揭成數、限購等綜合措施,保障本地真正用家利益,讓樓價回落到合理水平,推動房地產市場健康發展。
至於土地規劃方面,梁鴻細認為,除了大範圍的都市更新規劃,政府應考慮在城市容積、限高和稅務方面推出更多的優惠措施,鼓勵居民自主自發地進行樓宇重建,以促進都市環境的更新和優化。除此以外,他亦建議政府在未來的土地規劃上,應善用粵港澳大灣區的合作,把一些社區項目設施移至該區,利用區域合作優勢,釋出本澳有限的土地資源進行合理利用,以完善居民的安居需求。