響應政策  房地產商紛當房東

    【路透香港電】為回應國家主席習近平有關“房子是用來住的，不是用來炒的”號召，中國大型房地產企業紛紛將開發出來的住宅更多用於出租。

    據房地產行業的開發商和分析師測算，財力雄厚的大型開發商出租房屋的淨收益僅5-6%，小型開發商因成本更高，收益率甚至為負。相反，出售房屋利潤率這幾年平均在20-30%的水準。

    很多城市去年開始針對土地出售設限，迫使開發商建造一些房屋用於出租而非出售，房地產利潤大降，風險升高。開發房屋不僅回報降低，且持有這些房屋也面臨資產負債表風險。這些都將加速市場整合和聯合投標，因公司可分攤成本。

    萬科計劃一八年將租賃住宅數量增1倍至20萬間。萬科董事會主席郁亮表示：“長租公寓本來就不應賺很多錢，租賃和出售市場之間必須要平衡。”如果當局有足夠政策支持，較長期來看租賃市場可能賺錢。地方政府最近在提供優惠貸款利率，以及公司債和資產證券化等新的融資管道來扶助租賃業務。

    二五年逾兩億租房人口

    鏈家研究院預計，二五年租房人口將達2.3億，高於一五年的1.6億。該機構預計二五年市場房屋租金總收入價值將達2.9萬億元，高於一五年的1萬億。鏈家表示，一七年出租房數量增40%，一五年增幅則不到15%。

    碧桂園去年末成立長租業務部門，制定三年內建設100萬套長租公寓的計劃。對剛進入長租領域的公司而言，業務發展較“艱難”。碧桂園首席財務官伍碧君表示，長租公寓短期的利潤較開發物業低。“但在政府鼓勵下，長租公寓將會成為其中一種業態。”

    開發商和分析師稱，租賃住房不僅資金回收需要的時間更長，且該業務主要針對收入有限的年輕租戶，這就意味着業主無法收取期望中的較高租金。萬科等開發商大多租賃或買入酒店、辦公樓和庫房等利用率不足的資產，把它們重新開發為租賃單位，因回報率遠高於買入土地並開發新地產的回報率。分析師表示，對從頭開始建設的租賃公寓，萬科平均成本為每個單位30萬元，月均租賃收入3,000元，扣除利息成本後，要用8.3年回本。