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蘇嘉豪冀都市更新須平等保障業權

2019-09-30 06:30
【本報訊】根據官方統計,截至二零一九年一月,全澳樓齡達三十年或以上的商住及工業樓宇達四千八百三十八幢。由於大部分舊樓未能有效成立業主會,最初建築發展商亦無委託管理公司進行管理,導致公共部分日久失修、衛生治安環境惡劣,社區整體質素每況愈下,已成為城市的「計時炸彈」。
政府早於二零零四年已經提出舊區重建的構思,可惜進展極不理想,舊區居民唯有一直苦等。在立法會審議多時的《舊區重整法律制度》法案於二零一三年「胎死腹中」後,政府至二零一六年重新成立都市更新委員會,近月又以公帑全資設立都市更新股份有限公司,但足足十五個年頭過去,一切重整、活化或更新工作,均未見顯著成效。
鄰近地方推動都更時,往往面臨重建業權比例,以及受影響業權人的保障兩大難題,這也同樣窒礙了本澳相關工作進展。有鑒於此,一直有社會意見建議適當降低業權同意比例,都更會甚至於二零一七年就針對樓齡不一的樓宇劃分不同比例形成共識。
不過,汲取鄰近地方的教訓,不時聽聞有發展商預先收購舊樓一定比例的業權,再配合降低同意比例的法律規定,繼而試圖以不合理價錢打發不同意重建的業主,部分甚至衍生暴力迫遷事件。須強調的是,無論本澳日後訂定何種比例,《基本法》以至整體法律體系對每項業權的保障都應當絕對一致。
居民的私有財產權僅在法律規定情況下方得被徵用或徵收。換言之,除非法律另有規定,不同意重建者應得的私有財產權法定保障,不得少於同意重建者。故此,在都更的主體法律中,有必要確立對業權保障一視同仁的原則,以確保業權不會因其重建意願佔少數而遭到損害。加速都更固然重要,但絕不能建基於剝奪少數業主的合法、合理權益,更不容令舊區居民淪為「二次弱勢」。
二零一九年四月,立法會細則性通過《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案,允許受都更影響的不動產業權人,在已獲合理補償及安置津貼的前提下,視乎回遷的可行性,選擇購買置換房或租用暫住房。而候任行政長官亦曾在競選期間表示,本澳都更將不會仿傚香港「買斷業權」的模式,而傾向向業權人提供置換房或暫住房,即是所謂的「樓換樓」,既可回應舊區居民的普遍訴求,也有助避免業權買賣衍生的爭議。
為此,議員蘇嘉豪現行使《基本法》和《議事規則》之監察的權力,向特區政府提出書面質詢如下:
一、推進都更工作,包括草擬相關主體法律時,請問政府將採取哪些具體措施,及訂定哪些具體原則,以秉持《基本法》確立一視同仁保障私有財產權的原則,尤其針對不同意重建的業主,避免令他們淪為「第二次弱勢」?
二、都更旨在改善居民的生活質素,故理應以公共利益為依歸。為了不讓其淪為地產項目,同時滿足舊區居民的普遍訴求,使有關工作進度及早重上正軌,請問政府是否同意本澳都更將不仿傚香港「買斷業權」的模式,而傾向善用暫住房和置換房的規劃與建設,達致「樓換樓」的理想目標?
三、向受都更影響的業主支付合理補償或安置津貼,當中涉及估價、計價問題,容易引發爭議。請問政府有何具體機制,確保他們在金額釐訂過程中,能享有充分的談判和異議權,而不會如鄰近地方因爭議而無了期拖延重建?
蘇嘉豪冀都市更新須平等保障業權