京限競房增   二手樓交投轉弱

    【中新社北京四日電】一九年，北京限競房供應大量入市，帶動新房成交量上漲，二手房成交量同比降5.5%，由“賣方市場”正在向“買方市場”轉變。

    限競房是指五年內限售的限價商品房，從一八年開始，北京限競房供應量持續增加，在原有商品住宅供應的基礎上每年新增2萬套。限競房大量入市，帶動新房成交量上漲，中原地產研究中心統計數據顯示，一九年，累計成交新建商品住宅36,695套（包括限競房），同比漲57%。限競房是一九年樓市成交主力，合計成交高達24,845套，限競房佔據近兩年市場供應的70%。

    由於限競房供應“井噴”，商品住宅（包括限競房）庫存處近八年來最高位。中原地產首席分析師張大偉表示，樓市庫存積壓，除限競房供應量增加，還與信貸政策有關。限競房平均單套簽約金額約530萬元（人民幣，下同），首付款按照首套房40%、二套房80%計算，令市場整體陷入去庫存難局面。在庫存壓力加大和房企資金回籠訴求增強雙重作用下，購房者觀望情緒濃厚。

    調控出台價量齊跌

    一九年二手房市場步入下行通道，貝殼研究院統計數據顯示，二手房簽約成交量14.5萬套，比一八年減5.5%。該院以一七年三月十七日北京執行史上最嚴的樓市調控政策為分水嶺，統計出調控前與調控後二手房交易數據：調控前二手房月均成交2.1萬套，調控後月均成交1.1萬套，成交量近乎“腰斬”。調控後的三年，二手房成交量維持在每年15萬套左右的低位，較一六年27萬套的峰值下滑近半。

    調控後的二手房價格也一路下滑。貝殼數據顯示，一九年十二月二手房成交均價為每平方米5.9萬元，較調控當月歷史峰值跌12%，一九年末二手房價格不再是“內地第一”。從各區域表現看，調控前，通州、大興、門頭溝等區二手房房價漲幅明顯。調控後，中心城區房價堅挺，表現出良好抗跌性，與一七年第一季相比，一九年第四季西城區二手房價格跌幅不到6%，海淀、東城、朝陽等區的房價跌幅亦相對較小。

    在嚴厲的樓市調控政策下，購房者步入觀望期，成交周期也被拉長。貝殼數據顯示，調控前，購房客戶買到一套房平均需要四十天，調控後則需要三個月以上，客戶快速成交率也由64%降至36%。

    今年成交十五萬套

    值得關注的是，購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水平，提升至一九年底5%的水平，二手房市場正由賣方向買方轉變。

    一九年，二手房市場“八○後”佔據半壁江山。我愛我家研究院統計顯示，購房客戶“六○後”佔7.41%，“七○後”佔18.23%，“八○後”佔48.82%，“九○後”佔16.69%，其他年代的客戶佔8.85%。

    二○年，二手房市場步入調控後的第四個年頭，貝殼研究院分析認為，樓市政策不會鬆動，市場預期平穩，延續低位態勢。預計今年二手房成交量依然穩定在15萬套左右，價格波動在5%以內。

    我愛我家研究院認為，二○年房地產市場將仍以“穩”為主，房地產調控在“租購並舉”的原則下，有望適度放鬆。