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長租公寓「蛋殼」「破碎」 股價暴跌 市值縮水八成

2020-12-04 10:02












上月初蛋殼公寓北京總部有多名苦主上門維權。(東方IC圖片)
從成立到成為2020年登陸紐交所的第一支中概股,蛋殼只用了五年時間。(新華社圖片)
蛋殼公寓創始人高婧。(互聯網圖片)
蛋殼公寓在美股市場近半月來股價累跌三成。(蛋殼公寓微博圖片)

近年內地長租公寓、租房平台頻頻「爆煲」,2018年至今已錄超過170家。而行業龍頭「蛋殼公寓」近日因債務問題影響租戶與房東權益,有單位業主因為收不到租金,竟用停水、斷電、斷網招數趕走租客,租客非但無處容身,還要背上一筆「租金貸」。上月初蛋殼公寓北京總部遭百人圍堵,主要是為收回拖欠款項,苦主包括合作商、工人、保潔人員、業主及租客。而他們收到的卻是蛋殼「破蛋破摔」的回應:「蛋殼公寓現在沒錢,請他們繼續等候。」蛋殼公寓(DNK)在美股市場近半月來股價累跌三成,市值僅剩6.16億美元,較上市時縮水近八成。(文:產經組)

蛋殼公寓曾經光環滿身,從成立到成為2020年登陸紐交所的第一支中概股,只用了五年時間。蛋殼主打高端白領公寓品牌,業者號稱提供傢私等設施,只收月付租金,這類公寓一般都在地鐵附近,還有免費打掃,廣受年輕人喜愛。業主方面也很「貼心」,蛋殼開具的租金一般比市場價格高,房屋交給租賃企業打理,每月租金轉至業主賬戶上,省去了與租客討價還價的煩惱,且合同簽訂的是三年至五年時間,也避免了房屋長期空置的風險。但這樣看似各方面都「到位」的蛋殼公寓,卻在一夕之間崩潰了。

蛋殼公寓的經營模式與之前「爆煲」的平台類似,都是抵押業主放租的房屋租期,使租客簽租約時被迫或在不知情的情況下,與向金融機構簽下貸款合約,蛋殼則收取租客已經向機構貸來的全年租金。

閉眼狂奔釀惡果

蛋殼再用這筆錢大範圍找租盤,不斷跑馬圈地,搶佔市場,雖然擴張吸資金成效顯著,過程卻有極大風險,是次更在疫情催發下,租客銳減導致行業爆煲頻現。

雖然蛋殼公寓的故事講得很好聽,宣揚自己的概念是「互聯網+房產+金融」,其實所謂的「金融」,不過是依賴金融市場來集資,無異於掛羊頭賣狗肉。

虧損逾60億

其實蛋殼的問題在此前的財報便已現端倪,據蛋殼公寓的招股書及今年第一季度財報顯示,蛋殼公寓虧損嚴重。

2017年、2018年及2019年該公司淨虧損分別為2.72億元(人民幣,下同)、13.69億元、及34.37億元。營收分別為6.57億元、26.75億元及71.3億元。

蛋殼公寓在2020年第一季營收為19.4億元,淨虧損為9.79億元。粗略估算,蛋殼公寓從成立到2020年第一季,共計淨虧損逾60億元。且虧損逐漸擴大,沒有盈利跡象。另外,根據財報數據,短期債務和長期債務相加,其總負債額達90.27億元,資產負債率達97.06%。

負債達90億

與高企的負債相比,更棘手的是手裏的現金,疫情「黑天鵝」來襲,現金成為所有企業保命的關鍵,蛋殼顯然不具備這張「免死金牌」。據公開數據顯示,截至2020年一季度,蛋殼非限制性現金及現金等價物為8.26億元。用8億去填90億資金的缺口,無異於杯水車薪。由此可見蛋殼年初尋求美股上市,更大程度是為了換錢保命。

神話破滅前路未卜

身為行業龍頭,蛋殼公寓墜入深淵,亦將長租公寓這一模式推向了風口浪尖。被稱為「長租公寓吹哨人」的愛我家前副總裁胡景暉,兩年前就曾公開預警長租公寓爆倉危機。而針對蛋殼一事,他認為根本原因仍是自身商業模式的問題,和龐氏騙局無異。整體看來,長租公寓企業太過急於求成,最終導致一切都無可挽回。長租公寓的神話,也就此破滅。

分析指出,蛋殼公寓面臨的有兩條路:一是找到融資緩解資金壓力,但幾波負面浪潮後,願意伸手的資本已不多;二是破產清算。蛋殼究竟能否等到白武士完成自救,還未可知。

劉二海曾投資包括神州租車、摩拜及蔚來等明星企業。(愉悅資本官網圖片)
瑞幸中完招再到蛋殼 劉二海成年度「最倒楣投資人」

蛋殼公寓攜資本崛起的模式,讓人想起了此前遭退市的瑞幸咖啡。而有著名投資者一年內連續因瑞幸咖啡和蛋殼公寓「中招」,愉悅資本創始人劉二海被業內稱為「最倒楣投資人」。瑞幸出事當天,有內地機構測算,愉悅資本持有市值一夜之間蒸發1.7億美元。而在瑞幸出事七個月後,愉悅資本重倉的蛋殼公寓亦命懸一線。據公開資料顯示,愉悅資本為蛋殼第二大股東,持有2.85億股,佔比15.6%。

劉二海曾指,他非常看重企業的規模發展速度,長租公寓「快」很重要,規模上不去,企業的營銷、服務、裝修及客服等成本都分攤不下去。只有規模上去了,長租公寓的核心價值——服務質量才能上去。這套說辭,同樣能放在一年半開業規模就超過了星巴克的瑞幸咖啡,而星巴克在中國苦心經營了21年。

其實在投資瑞幸和蛋殼之前,劉二海的投資經歷都非常閃耀,在踏入投資界的十餘年時間,劉二海投資了約80個項目,其中有超過10家成為獨角獸,包括神州租車、摩拜及蔚來等明星企業。但隨著瑞幸咖啡、蛋殼公寓這些明星獨角獸企業的接連暴雷,過往的榮光已經逐漸褪色。作為職業投資人,劉二海的風險管理能力,或許將會面臨前所未有的質疑。

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