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淺談房地產投資信託REITs

2021-06-25 06:35

    淺談房地產投資信託REITs

    房地產投資信託基金(REITs)對普通投資者而言是一種投資房地產市場的投資工具,有助以較低成本進行房地產市場的資產配置及平衡組合風險。同時,由於房地產價值與租金回報均與通脹掛鉤,投資REITs可視為對沖通脹手段之一。

    相較於直接購置房地產,REITs的好處在於:一、入場門檻較低。房地產市場中最低入場門檻的住宅或車位都需要數百萬,REITs的入場費一般為數千至萬元不等;二、手續簡便。REITs買賣過程無須交易房地產所需的繁複手續,可直接於交易所進行;三、分散地區及行業風險。REITs投資的房地產項目較多元化,包括購物中心、寫字樓、酒店等,普通投資者難直接投資,同時投資於不同地區及不同性質的項目亦有助分散風險。

    相較於投資地產股,REITs好處在於:一、派息穩定。證監會規定主要收入來源為租金收入,而非買賣地產的收入,較少受宏觀經濟影響;二、槓桿較低。REITs受監管限制以地產銷售形式獲利,較少如地產股般使用高槓桿買地賣房賺取差價,基金更多是扮演管理者及盤活旗下房地產的角色,同時基金槓桿比率要求不可超過50%,比地產股更安全。

    投資REITs主要風險:一、市場風險。房地產市場受該地區宏觀經濟影響,包括就業、CPI及當地政策,部分房地產如工廠、酒店等項目受經濟周期影響較大,令物業出租率及租金收入有較大波動。二、利率風險。利率變動影響房地產市場整體融資情況,增加REITs本身借貸成本,影響財務狀況及派息能力。三、組合集中性風險。部分REITs可能集中依靠單一項目獲取租金收入,如富豪及開元房託集中於酒店,順豐房託則集中於物流地產,若相關行業受打擊時,將造成較大波動。(下)

    中國銀行澳門分行財富管理與私人銀行  郭明喆