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淺談房地產投資信託REITs
2021-06-25 06:35
淺談房地產投資信託REITs
房地產投資信託基金(REITs)對普通投資者而言是一種投資房地產市場的投資工具，有助以較低成本進行房地產市場的資產配置及平衡組合風險。同時，由於房地產價值與租金回報均與通脹掛鉤，投資REITs可視為對沖通脹手段之一。
相較於直接購置房地產，REITs的好處在於：一、入場門檻較低。房地產市場中最低入場門檻的住宅或車位都需要數百萬，REITs的入場費一般為數千至萬元不等；二、手續簡便。REITs買賣過程無須交易房地產所需的繁複手續，可直接於交易所進行；三、分散地區及行業風險。REITs投資的房地產項目較多元化，包括購物中心、寫字樓、酒店等，普通投資者難直接投資，同時投資於不同地區及不同性質的項目亦有助分散風險。
相較於投資地產股，REITs好處在於：一、派息穩定。證監會規定主要收入來源為租金收入，而非買賣地產的收入，較少受宏觀經濟影響；二、槓桿較低。REITs受監管限制以地產銷售形式獲利，較少如地產股般使用高槓桿買地賣房賺取差價，基金更多是扮演管理者及盤活旗下房地產的角色，同時基金槓桿比率要求不可超過50%，比地產股更安全。
投資REITs主要風險：一、市場風險。房地產市場受該地區宏觀經濟影響，包括就業、CPI及當地政策，部分房地產如工廠、酒店等項目受經濟周期影響較大，令物業出租率及租金收入有較大波動。二、利率風險。利率變動影響房地產市場整體融資情況，增加REITs本身借貸成本，影響財務狀況及派息能力。三、組合集中性風險。部分REITs可能集中依靠單一項目獲取租金收入，如富豪及開元房託集中於酒店，順豐房託則集中於物流地產，若相關行業受打擊時，將造成較大波動。（下）
中國銀行澳門分行財富管理與私人銀行 郭明喆
澳門日報新聞
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