第一太平：物管費高低  伙數配套綜合考慮

    【本報消息】隨着《分層建築物共同部分的管理法律制度》一八年八月生效，近年各大廈、屋苑相繼成立業主會，與管理公司的爭拗有上升趨勢。當中最多涉及管理費問題。第一太平戴維斯表示，管理費高低需結合物業本身的伙數及公共空間、會所配套的維修、保養成本作綜合考慮。業主會與管理公司宜加強溝通，平衡管理費與物業質素，藉此令物業得以保值、升值。

    服務優劣影響價值

    第一太平戴維斯（澳門）有限公司董事總經理廖沛霖表示，新法實施後，不少大廈、屋苑先後成立業主會，並與管理公司召開會議，探討管理費是否有下調空間，導致近期有大廈業主會與管理公司出現爭拗。

    物業管理公司理解小業主希望下調管理費的訴求，但前提是要維持大廈、屋苑的整體質素及服務，不應純粹追求價低者得，應結合管理公司實際可提供的服務、物業當中包括的設備維修、保養項目及其成本費用等，綜合衡量管理費是否物有所值。

    物業管理質素的優劣以及設備維修保養是否做好，長遠會影響物業價值。如香港太古城，雖已逾三十年樓齡，但管理公司一直與時並進，定期翻新及更換設備，現時仍然是香港知名屋苑，不乏用家、投資者追捧。

    酬金制質素有保證

    第一太平戴維斯物業管理（澳門）有限公司董事及澳門物業管理部主管王志偉指出，管理公司與業主會簽訂服務合同時，分別有“承包制”及“酬金制”兩種制度。“承包制”即管理公司收取管理費，扣除所有支出項目後，剩餘金額即為管理公司報酬，結果管理公司為收取更多回報而盡可能減省支出項目，容易導致物業質素下降。目前本澳多數舊大廈採用這種制度。

    “酬金制”則是管理公司從管理費中收到一定百分比的費用作為每月或每年的酬金，其餘金額需全數用於物業管理，包括人員開支、設施維護及保養成本等，餘額則撥入維修儲備基本，物業管理質素較有保證。

    小業主難免會把物業管理費與同區其他樓宇作比較，但他指不能簡單作比較，而是要深入每個支出項目細節。該公司在澳門管理的物業建築面積逾千萬平方呎，項目管理費由每呎一至二點五元都有涵蓋，視乎大廈伙數。低密度住宅伙數較少，攤分的管理費較高；如伙數多，攤分的管理費相對較低。近年新落成樓宇的管理費普遍較高。

    獨立業主會或添亂

    除伙數外，也要視乎物業公共空間及會所配套，如室內外泳池、園林綠化、公共空間的冷氣等，都會增加維修及保護費用。有些新落成的單幢物業，因會所配套不多，管理費也較低。建議小業主積極參與業主會與管理公司的溝通會議，了解管理公司日常運作，並掌握管理開支，共同提升物業管理素質，達到物業保值甚至升值的願景。

    新物管法立法原意、出發點好，有助鼓勵小業主與管理公司加強溝通，長遠有助改善大廈管理質素。各界未來可加強私人樓宇的管理教育工作，讓小業主清晰自身權利、義務及責任。另外，新法例容許大廈的子部分成立獨立業主會及聘請管理公司，即同一屋苑的五幢物業，有可能出現有五個業主會及管理公司的情況，屆時會出現屋苑公共空間或管理混亂，相關潛在可能性需要正視。