2022年終於來臨，在新的一年Winson祝大家新的一年身體健康，工作順利，家宅平安。大家都知道在過去的2021年國內的樓市經歷了可謂經歷了史無前例的調控，從年頭開始深圳、廣州限購加碼，嚴查購房資金來源、出台二手樓指導、收緊信貸等對樓市輪翻打壓，令樓市陷入低谷，甚至有些知名發展商陷入財困，爆煲離場。有好多大灣區置業的觀眾私信我，問我2022年樓市的走勢怎麼看，應不應該買樓，所以我就借這次機會和大家傾一傾，探討下究竟2022年樓市點樣睇。

首次，我同大家回顧一下2021年的樓市調控措施和樓市發展的情況，截止到今年9月份，全國的樓市總共調控了482次，特別是下半年，7月份調控66次，8月份調控68次，9月調控62次，調控的次數可以說是史無前例，調控的力度甚至可以講用力過猛，導致全國樓市急速降溫，陷入低迷，多數發展商銷售出現困難，少數開發商爆煲離場。全國70個大中城市，樓價6年來首次出現下跌，雖然平均跌幅只有0.2%，但是反應整體樓價下跌的事實。到了10月、11月整個樓市已經陷入冰封，市場上悲觀的情緒開始蔓延。

到了12月份，史上最嚴厲的調控政策終於開始發生改變。首先在12月3號，中央領導非常罕有地提到要“滿足首套房、改善性住房的需求”，而上一次類似的說法是2014年的“930新政”和2015年的“330新政”，大家都知道，這兩個新政出來之後在接下來的2016-2017年的期間，全國樓價出現大幅飆升，各個地方和城市都有不同程度的升幅。我們繼續回到今年的12月份，在6號央行宣佈降準，釋放1.2萬億資金，同時在中央經濟工作會議上，強調“滿足購房者合理的購房需求、促進行業健康發展的良性循環”。12月8號，在全國經濟工作會議提出對房地產市場要“滿足需求，因城施策”。12月11號，重新提出“房地產是支柱產業、住房是居民消費”，實際上這個說法已經很多年沒有提過了。到了12月15號，央行宣佈一年期LPR降息，雖然這次降息主要是針對實際經濟，但也是間接提振房地產市場的信心。大家可以看到，我們回顧整個12月份，穩定樓市的政策一個接一個出台，很明顯地看到中央高層對房地產行業的態度開始發生改變，由打壓轉為支持。

珠海湖心新城。（作者提供圖片）

金灣航空新城。（作者提供圖片）

2022年樓市點樣睇？

首先，從目前國內經濟大環境來講，由於中美角力仍然持續，科技、出口貿易等行業都是繼續深受影響，雖然國內在大力推動經濟大循環，但是疫情反反覆覆，內需仍然疲弱。再加上投資比例較大的房地產行業又被嚴重降溫，除了波及上下遊幾十個行業之外，還影響地方政府靠賣地和房地產交易稅等接近當地4-5成的財政收入，無論是地方政府還是各行各業的壓力都相當之大，對於2022年的樓市走勢，從中央領導層在不同場合的表態我們可以知道，穩定樓市、穩定預期是大方向，樓市回暖是必然的結果。所以，我們在12月份終於見到樓市的風向開始發生改變。

而事實上自從央行提出對房地產市場兩個維護以來，銀行對個人房貸的放款速度已經明顯提升，而廣東省有17個城市的二手樓交易稅費減半，即是價值100萬的樓，稅費可以平1萬。12月以來深圳的二手樓成交開始止跌回升，珠海的新樓成交也出現環比上升的情況，整個大灣區9個城市在12月第三個禮拜的成交量突破1萬套，連續兩個周期都是上升，大灣區的樓市開始有回暖的跡象。

其次，目前來講樓市已經處於政策調控的底部，預計央行明年上半年還有一次降準和降息，亦即是直接影響樓市房貸的五年期LPR降息應該會在上半年出現，而且很可能會農曆新年又或者在兩會之前就會出台。屆時政策的放鬆疊加央行放的水就會開始影響樓市的走勢，回暖的跡象也都會更加明顯。說到這里可能有人會問，那2022年的樓價會不會像2015-2016年那樣出暴升的情況呢？我個人認為機會不大，畢竟房住不炒的大方向沒有改變，這次調整只是針對以往過於激進的調控政策的一次修正，讓樓市迴歸到正常和穩步發展。

這個時候應該不應該買樓？

大部份人買樓都是買升不買跌，很少人懂得反其道而行看準時機趁低買入，而這個時間絕大多數的人都在觀望，然後到了樓市回暖的時候大家都去買升不買跌，真正精明的買家應該怎麼選擇不用我多說了吧。

我的建議是，如果你是自住的話，如果遇到啱心水的樓盤、價錢合適就可以出手。

如果考慮有部份投資需求的話，你預算範圍內，建議儘量選擇你可以買到的最優質的城市或區份。因為國內面臨經濟增長放緩、財富和資源分配不均、出生率下降等問題，人口由非核心城市向核心城市流動，樓市分化是必然的趨勢，即是核心城市的資產可能會愈來愈貴，而三四線或者非核心城市的資產有進一步下跌的可能。

Winson Tang

早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。

　　YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。