大家好，買樓唔簡單，最緊要識揀，我是Winson

只需要兩成首期就可以上車？是的，你沒聽錯！早前山東荷澤、重慶、蘇州南通、江西贛州等城市相繼推出兩成首付的購房政策，作為大灣區的二線城市佛山也隨即跟進，將非限購地區的首付降低至兩成。除此之外，蘇州、南京和廣州等地方的銀行也降低了房貸利率，這種同時降低首付比例和降低房貸利息的做法，成為內地樓市業界最近最熱門的話題，很多人說是不是準備回到2015年內地樓市暴升前夕了？究竟是巧合還是真的即將開始暴升？接下來會重演2015年樓市的神話嗎？

一、為什麽推兩成首付？

推兩成首付主要是和當地的樓市供求關係失衡有關，從去年下半年開始內地樓市調控多達400次。對於一些供應量過大、成交低迷和土地出現大量流拍的地方，財政壓力非常大，很多地方不得不放鬆樓市調控政策，甚至推出降低首付等強烈的刺激措施。例如首個推出兩成首付的城市山東省菏澤市，今年1月份只成交1,800個單位，比去年同期下降四成二，成交量暴跌近一半。樓市低迷，直接導致當地政府在土地拍賣的時候出現大量流拍，2018年土地拍賣收入達240億，在2021年只有67億，收入大跌7成。即使作為全國一線城市的廣州，對土地拍賣的依賴度也非常高，從2020年的土地財政依賴數據來看，深圳的依賴度為19%，上海為28%、北京為29%,廣州高達107%，遠超其他一線城市。而佛山更加高達180%。可見，為什麽這麼多城市都想推出一些提振樓市的刺激措施，推動樓市回升減輕土地財政的壓力。但是，這類政策也不是地方政府想推就可以推，必需要取得高層領導的許可才可以做。之前就曾經發生過黑龍江樓市政策“一日遊”事件，刺激方案推出不到24小時就被火速撤回，成為各地政府的前車之鑑。

山東荷澤推兩成首付，被普遍視為是內地樓市政策的標誌性事件，只要荷澤“降低首付比例”政策能存活下來，即是意味著已經得到高層領導的默許，接下來就會更多城市會效仿和跟進。而信貸方面各地也會保持較為寬鬆的水準，部份地方政府甚至還會繼續出台一些鼓勵性措施，幫助樓市回歸到正常水準。

二、降低首付對樓市有什麽影響？

在所有樓市放鬆調控措施當中，降低首付可以說是力度最大的一個。尤其是對於首次置業的年輕人來說，湊夠首付相比月供難得多，降低首付也即是降低上車的門檻，讓更多剛需人群可以上車。而且，降首付是成就2015年樓市神話的關鍵因素之一。當年樓市推出降首付和降息的寬鬆政策之後，突然量價齊升，升勢一直延續到2017年。短短兩年的時間，一二線城市的房價漲幅接近翻倍，然後帶動三四線城市的樓價起飛。這次降首付和降息會不會令樓市重演2015年全面暴升的神話？我個人認為不會！

首先現在大部份三四線城市樓價也已經不低，無法承受在目前現有的基礎上再度暴升。另外，現在很多三四線城高都面臨產業老化、年輕人口持續外向流出、房屋供應過剩等問題，山東荷澤是全國大多數三四線城市的縮影，包括大灣區的一些三四城市都存同樣的問題。雖然降低首付和利息確實可以為目前的跌勢止止血，但是你很難相信，在人口不斷外流的同時又不斷起很多新樓供應的地方樓價可以繼續保持升勢。一二線城市的情況會有所不同，更多的產業帶來更多的工作機會以及更高的收入，吸引人口和人才源源不斷地流入，帶來龐大的住房需求和消費能力，剛需人群需要在這個城市安家，改善性人群需要置換更好地段和更大面積的房產，消費能力一直都存在，只不過被樓市調控政策所限制。無論是降首付還是降低房貸利率，只要是將購房門檻降低，都能夠將一部份的購房需求被釋放出來，從而推動樓市的整體成交量的回升。對於這些城市出現暴升的機會也不大，畢竟房住不炒大方向沒有改善，未來走勢非核心區份以平穩為主、核心區小幅度上升的可能性比較大。

三、這個時間適合買樓嗎？

目前這段時間大部份樓盤還處於去庫存和回籠資金的階段，促銷減價活動還是比較多，對於有意在三四線城市置業的人士來說，樓價不會因為降首付而被再次推高，加上供應量大選擇多，可以多做對比再落決定。如果預算許可，建議大家盡量選擇發展潛力更好的城市和地段，資產的價值才會更有保障。對於一些想買一二線城市的人士來說，樓市的提振政策將會帶來不錯的成交，隨著各大樓盤去庫存的壓力降低，樓盤的優惠折扣也會隨之減少，核心區域的樓價甚至還會小幅上升。正如我們有一位客戶和我們說，他年前看好珠海的某一個樓盤，當時的優惠折扣已經很心動，但是擔心還會更便宜就沒有買，現在再來看的時候優惠已經減少了，總價要多出好幾萬元。根據我們的了解，其實最近已經有不少樓盤開始回收優惠折扣。所以建議大家如果覺得價錢和優惠適合就可以出手了，不要追求絕對的谷底，趁現在還算低水就把握時機上車。

最後一個問題，如果你想買樓的地方可以兩成首付，你會在選擇在近期買樓嗎？歡迎大家在評論區留言告訴我。另外，如果你有任何關於大灣區置業的疑問，也歡迎隨時找我幫手。喜歡這條片的話記得訂閱我們頻道，以及比個LIKE支持下我們團隊，這一期就到這裡，我們下一集再見。

山東菏澤

佛山新城

廣州

Winson Tang

早在2008年開始接觸國內房地產市場，曾於《置業新地》雜誌及澳門《力報》等知名媒體公司負責房地產市場業務，曾深入大灣區不同城市考察超過一百多個房地產項目，從事相關工作超過10年，對內地樓市政策、情況和發展動向較為了解。

YouTube開設「Winson講樓」頻道，透過自己的經驗以及對行業的了解，和大家分享大灣區樓市相關資訊，為有意在大灣區置業的人士提供專業的意見和優質的置業服務。