香港 - Media OutReach - 二零二二年十月二十四日 - 特區政府於上周公佈的施政報告中提出數項增加房屋及土地供應的措施，包括簡化規劃、批地及建築相關的法定和行政程序、優化公營房屋供應及放寬強拍門檻以加快市區重建。然而，上述措施的短中長期的房屋政策，未能直接解決一眾香港小市民對土地及房屋的訴求。現時香港仍受新冠疫情影響，經濟有待復甦，普羅大眾於生活上仍然面對很大困難。普縉集團首席顧問吳世熙認為，政府應完善強拍條例賠償機制；降低本港市民首次置業印花稅；以及增加公屋居住面積，以改善市民居住環境及減輕住房負擔能力。

優化強拍條例賠償機制

現時舊樓根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)》(俗稱「強拍條例」) 完成拍賣後，小業主可獲得的收益是按該地段拍賣後的收益 (Redevelopment Value) 減去有關支出後，再按有關單位的現值(Existing Use Value)的比例分攤。

然而，此機制對部份的小業主並不公平。物業的業權分佈是按不可分割份數 (Undivided Shares) 計算，當業主購入建築物的一個單位時，實際上他是擁有該地段若干比例的權益，而他需按照大廈公契中的不可分割份數比例去履行有關建築物的責任，例如繳交管理費及大廈維修費用。因此，現時的強拍收益分攤機制會令部份的業主獲得比原有不可分割份數比例較高的收益，從而令部份的小業主應當獲得的收益減少。

吳世熙指出，強拍後的實際收益，應為每位業權人先得取其所屬單位的現值其後的餘額 (即「額外收益」)。此餘額應按照地段上各單位的不可分割份數比例攤分，以反映各單位於該地段的實際權益。

另外，現時強拍舊樓是以公開拍賣方式進行，鑒於收購方往往是唯一參與者，導致他們在缺乏競爭下毋須提高出價，令相關物業只以底價成交。就強拍條例下的強制售賣方式，吳世熙認為應改以公開招標形式進行，而公開招標亦是現今特區政府出售土地的方法。其可取之處可令各買家需進取出價才可成功收購物業。此舉可為各小業主獲得更合理的收益，以協助他們減低搬遷時的住房開支。

降低首次置業印花稅

根據差估署數據，本年度本港私人住宅單位售價已下降約6.5%，但有研究報告指出香港現時仍是全球樓價與收入比例最高的地區。另外，有調查顯示35歲以下的年輕人於2019年只佔所有自置居所業主的7.6%，比1997年的22.1%大幅減少。由於自置居所屬社會階梯認同的象徵，提高自置居所比例有助市民培養社會歸屬感。因此，吳世熙建議政府應考慮降低或豁免香港永久居民首次置業印花稅，以減低市民首次購房時的開支，鼓勵年輕人置業，並為他們提升身份的希望，協助社會穩定人才供應。

增加公共房屋居住面積

提升本港城市宜居是持續社會發展不可或缺的要素，亦是整體社會的期望。近年本港劏房問題嚴重，「納米樓」充斥市場，改善居住環境已是重中之重。最近政府數據顯示本港人均居住面積只有約161平方呎，而公屋住戶的人均居住面積只達145平方呎，遠比鄰近地區例如東京 (約210平方呎)、上海 (約260平方呎)、新加坡 (約270平方呎) 及深圳 (約300平方呎)為低。吳世熙認為，政府需儘快為新建公共房屋提升面積，與市場上普遍中小型私宅面積看齊，並以現時正規劃中的公營房屋執行有關建議。同時，房屋署亦需檢討及優化寬敞戶調遷等安排，以便有效利用公營房屋資源及改善擠迫戶的居住環境。

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