都市更新之啟動重建

    第18/2022號法律《都市更新法律制度》（下稱“都更法”）已於二〇二三年六月一日正式生效，為讓社會大眾能了解上述法律對啟動重建、業權最低百分比、強制參與重建程序等內容，本欄將一連三集對此作介紹。今天會先為大家介紹關於啟動重建的重點內容。

    根據“都更法”的規定，啟動重建主要遵循以下四個步驟：

    先收集重建意向

    有意推動舊樓重建的人士可先製作一份載有預計重建負擔的重建方案草案，並以這份草案為依據收集樓宇各單位所有權人（即業主）對重建的意向。其後，只要取得“都更法”規定的業權最低百分比，便可以啟動強制參與重建程序。

    取得重建程序的業權最低百分比

    1. 樓齡滿三十年但未滿四十年，最低百分比為百分之八十五；2. 樓齡滿三十年但未滿四十年且樓宇由少於七個獨立單位組成，最低百分比為百分之八十；3. 樓齡滿四十年，最低百分比為百分之八十；4. 屬殘破或危害公共衛生及人身安全而被主管部門命令全部拆卸的樓宇，最低百分比為百分之六十。

    有關樓齡的計算，應以獲發使用准照之日起計，又或按主管部門發出證明該樓宇可以使用的日期起計；而有關百分比的計算，則是以樓宇的分層所有權設定憑證中定出的各個單位在樓宇總值中所佔的百分比去計算。

    製作重建方案

    在收集到重建意向後，又或有意啟動重建項目時，推動者須製作重建方案，該方案尤其須載明以下內容：

    1. 擬重建樓宇的識別資料；2. 樓宇及其獨立單位在重建後的具體分配；3. 預計執行重建的負擔總額、樓宇各獨立單位須負擔的相關數額及支付方案。

    此外，重建方案尚須附有獲主管部門核准，或附條件核准的工程計劃草案。

    訂立重建協議

    已同意重建樓宇的所有業主以及倘有的擬增建獨立單位的準業主，須以重建方案為基礎，透過公證書方式訂立一份重建協議，當中尤須載明以下內容︰

    1. 擬重建樓宇的識別資料2. 樓宇的物業登記，尤其是取得登記及抵押登記；3. 計劃興建的樓宇及其獨立單位的識別資料；4. 重建後樓宇各獨立單位業主的識別資料；5. 註明工程計劃草案已獲主管實體核准或附條件核准；6. 預計執行重建的負擔總額、各獨立單位須負擔的相應數額及支付方案。

    而上述協議須作物業登記，載明同意重建的業主的單位及重建後單位的具體分配，並以此進行其後的重建工程或強制參與重建程序。

    註：本文內容主要參閱第18/2022號法律《都市更新法律制度》第5、6、7、8、9、12條的規定。

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    法務局供稿