香港地產股估值跌至歷年低位，有大行認為家族大股東將可能出手增持。（RTHK圖片）

港股表現開始企穩，雖宏觀層面仍欠強力刺激因素，但負面消息已被市場逐漸消化，恒指收報18,659點，升近1%。近年港股與香港樓市相關性走高，一反以往各有周期的局面，惟這亦令到投資者容易左右兼失。香港金管局近日出台措施，將物業按揭成數放寬，此舉被認為對地產股有利，但程度有限。另一方面，有大行指出，香港地產股估值已跌至多年低位，預期將吸引家族經營的大股東趁機增持，認為投資者亦同樣可留意吸納機會。

雖然香港樓市成交已較疫情時期有所恢復，但並末回復至過往水平，而樓價則繼續向下，當局為此亦終於推出措施。香港金管局宣布調整物業按揭成數，將總價1,500萬港元以下物業，成數上限提高至70%；而1,500萬至3,000萬港元物業，成數則上調至60%；而3,000萬以上物業的按揭成數則維持50%不變。

整體而言，地產業界歡迎相關措施，但對於地產股投資者，則未見信心大增。下調按揭成數可降低買家首期門檻，從而帶動地產股的一手樓銷售，惟樓市亦受到加息及經濟環境等綜合因素影響，因此市場對地產股的看法並未單單就此改觀。

按揭措施有利 但仍要考慮加息

高盛報告表示，香港調整物業按揭成數，措施有助提高成交量及樓價。若按揭貸款增長及樓市成交進一步上升，將有利地產股表現。該行將香港今年樓價預測，由原來的按年下跌10%，上調至按年上升5%，並維持2024至26年樓價每年增長4%的預測。

惟該行亦提到一些負面因素，包括美元息率上升，以及房地產市場仍然疲弱等雙重阻力，因此將地產股目標價平均下調5%。

地產股估值低殘 大股東或趁低吸納

摩通報告則表示，放寬按揭措施對刺激樓市需求的影響有限，因高首期並非導致成交量下降的主要原因，而是買家對經濟前景感到疲弱，才令到需求減退。該行預計，新措施對地產股影響較小，股份方面偏好長實及新地，因長實盈利具防守性，而新地的新盤銷售份額較高。

另外，摩通亦指出，香港地產股估值已接近30年低位，預計這將吸引現金充裕的家族大股東選擇借機增持、回購或收購少數股東權益。該行認為，地產商大股東樂於在市場低迷時期趁低吸納，而現時香港地產行業總市值約1.1萬億港元，但總資產淨值高達3萬億港元，意味著地產商將有大量低估資產可作選擇。而對於大股東的取態，該行認為將以擴大業務、去槓桿、簡化集團結構、以及接班人計劃為重心。