甲是位於澳門的某幢大廈X單位的業主，其同意為出售和出租該單位而委托乙作出與該單位有關的房地產中介行為。甲於2016年2月8日在美國向乙簽署一份出售該單位的授權書。2016年2月29日，乙以甲代理人的身份與四名買受人訂立了一份預約買賣上述單位的合同。2016年4月7日，乙代表甲簽訂了買賣及銀行信貸抵押公證書。在簽訂上述公證書之後，為支付價款，四名買受人向乙發出並交予了5張銀行支票和本票，相關獨立單位被登記在眾買受人名下，並抵押給丙銀行。

交易完成後，甲針對四名買受人及丙銀行向初級法院提起通常訴訟程序宣告給付之訴，請求宣告相關買賣行為對其不生效力。

初院裁定訴訟因部分獲證實而部分勝訴，並最終決定宣告於2016年4月7日在私人公證處簽訂的買賣X單位的公證書對原告不產生效力，並繼而宣告有關該單位的登錄無效；認定原告為X單位的租賃承批權和建築物所有權的權利人，判處眾被告承認以上內容，並在清空人和財物後將其交還給原告。

四名買受人針對上述決定向中級法院提起上訴，經審理，中院認定相關授權書有效，原告構成濫用權利，故裁定上訴勝訴，撤銷了被上訴的初級法院判決，裁定原告提出的各項訴訟請求理由不成立。

原告繼而向終審法院提起上訴，聲稱該授權書因存有形式瑕疵而無效，並認為這種無效意味著房地產中介人所作的行為對他沒有約束力，根據澳門《民法典》第261條第1款的規定對他不產生效力，因為這屬於一種無權代理。

終審法院對案件作出審理，合議庭指出，本案中，規範授權書存在與否的是澳門特區法律，由於公證員在相關授權書上所作的認證行為並未遵守澳門公證法要求的所有要件，因此授權書無效。然而，儘管授權書在形式上無效，但它顯然完整地顯示出實際上存在一個由現上訴人向其代理人乙作出的清晰意思表示，並在其中認可了代理人所作行為的全部效果。換言之，授權書在形式上無效並不意味著上訴人在這份文件中實際作出的意思表示不存在。上訴人的中介人屬於一個非典型且(基於一份因形式瑕疵而無效的授權書而)從表面上來看擁有代理權的中介人所訂立的法律行為是生效的，可以根據《商法典》第644條或《民法典》第261條第2款規定，通過間接適用權利濫用制度來對抗上訴人。

終院重申，該授權書是上訴人基於自由及自願的意思而簽署，同樣被中介人所自願接受，亦被眾被上訴人理所當然地接受為賦予房地產中介人以上訴人的名義訂立買賣公證書的正當性的行為。所有這些情節不能僅僅因為授權書在採用不同法律制度的外國簽署從而導致存在有可能影響到該行為的正式訂立的單純形式瑕疵就被否認或抹殺。

另一方面，與上訴人想要暗示的相反，卷宗中並沒有任何事實能夠顯示眾被上訴人存有惡意，且應該是由上訴人來負責主張及證明能夠顯示眾被上訴人存有惡意的事實，然而，上訴人並沒有這樣做，所以他在向終院提起的上訴中所作的暗示或結論毫無意義。

其實，眾被上訴人是合理地相信了上訴人在外國簽署的一份授權書，該授權書上面的簽名已經由外國公證員在帶有批註的文件上予以認證，只不過是因為在自願代理方面基於澳門特區的國際私法規則而受澳門特區實體法的約束才使得該授權書因形式瑕疵而無效。這樣的話，如果法律不去保障眾被上訴人的地位，那將是令人難以理解的。

況且，這個問題全部都是由上訴人提出的，並不十分理解他想要維護什麼利益，因為上訴人甚至沒有表現出他反對由他的房地產中介人所訂立的法律行為。

終院指出，根據善意原則的要求，上訴人只能追認眾被上訴人與假定代理人所訂立的法律行為。因此，無論是根據《商法典》第644條，還是根據澳門《民法典》第261條第2款，相關法律行為都對上訴人產生效力。

綜上所述，終院合議庭通過評議會裁定上訴敗訴。

參閱終審法院第170/2020號案的合議庭裁判。