城規師倡重訂規劃條件圖

    將部分爛尾項目土地作生態補償

    【本報消息】最近小潭山再次因為開發問題進入公眾視野，是否讓土地承批人挖山建酒店？城市規劃師林翊捷建議重新審視和訂定整個規劃，限制可開發、不可開發的土地，但要保持現有限高，並將部分爛尾項目的土地劃為公共綠地去鞏固生態系統。

    新方案仍未決定

    現在小潭山上的爛尾住宅樓、會所、別墅，其實和尚未開發的酒店批地（M3）都是同一份規劃條件圖。有關土地，以及在上世紀九十年代落成的葡京花園地在八十年代批出。葡京花園第一期建成後，因為發展商和合作伙伴出現法律糾紛，餘下項目因而擱置。政府於二○○九年將餘下未有開發之土地重新批給予發展商，期限廿五年。

    當年要建超出小潭山海拔高度的一百五十四米住宅大廈觸發公眾反對，二○一一年被叫停。今次酒店批地（M3），位於玫瑰山莊等別墅對面的小潭山山脊，雖然發展商因應工務局要求，提交了比二○二○年挖山較少的新方案，但仍要開挖約三千五百立方米山體，工務局未置可否，現聽社會意見。

    方案須三方平衡

    酒店項目重啟，如何去建？是否容許挖山？似乎陷入發展困境。本報上周訪問了幾位住在附近的居民、行山人士，都不希望山體遭受破壞，山林是社會的公共資源。城市規劃師林翊捷認為要平衡土地承批人、小潭山山體保育、七潭公路景觀這三件事。

    林翊捷看過當日城規會會議，發展方介紹酒店新方案時表現出“難起”，委員也感到會使街道風貌變得“突兀”，“原本想保育山體，結果山體變成在建築物的陰影下面”，似乎這個妥協結果，並非大家所想。有意見提出“換地”，但其實不太可行。現行“土地法”第八十三條第二款規定，“僅基於公共利益尤其為開闢道路、興建公共房屋或公共醫療設施等，澳門特別行政區方可主動交換上款所指的權利（土地權利交換）”。而這個個案明顯不是。若然要專門為這個個案修法也不合理，這是前“城規法”時代遺留下來的特殊個案，並非普遍現象。

    地段東側建酒店

    如此，林翊捷建議可重新發出規劃條件圖，將“M3”分東西兩部分，西側劃為非建築範圍，保持現有山體；近東側由於已發展葡京花園、面對名門世家，對山體影響相對小，可容許東側建築物沿山體階梯式而上，並將七潭公路做酒店出入口，“最關鍵保持現有限高，以維持城市總體景觀”。雖然依舊開挖了山體，但可將“M2A”、“M2B”及“C”別墅地，“D”住宅地及“A4”會所地的部分土地用作公共綠地，作為生態補償方案，例如復育植物，從而鞏固整個小潭山的生態系統或價值。

    他認為，土地承批人有批地合同，有法律權利，如以不合理的規定令其無法利用並不公允。將M3西側劃為和小潭山自然保護區中間的緩衝區，並要作生態補償，相信對居民而言都有好處。