因城施策助房市健康發展

    特區政府不久前就《澳門特別行政區經濟適度多元發展規劃（二〇二四——二〇二八）》進行公開諮詢，諮詢文本提到有關推動房地產市場平穩健康發展，明確提到“密切關注本澳房地產市場的變化，持續評估樓市及相關風險狀況，適時推出優化房地產市場健康發展的政策措施。”可見房地產市場平穩健康發展需要也應當因勢利導、因市場環境變化而作出適時的政策調整。事實上，置業與否，無疑是每個澳門居民和家庭都要面對和考慮的重要決定，自第五屆特區政府上任以來，制訂了五層的置業階梯，定位明確清晰，同時將市場分為公屋及私人市場，為促進房地產市場健康發展作了良好的開端。

    疫情住宅成交大跌

    新冠爆發三年來，房地產市場成交大幅萎縮。疫情後，受世界經濟大環境及利息上升等因素影響，居民無論在日常消費及投資方面亦轉趨理性保守。根據財政局資料，一八年住宅成交總數為一萬○五百八十五宗，二二年為二千九百五十宗，下跌超過七成。然而，現時政府在購買住宅等方面基本上還維持着早年的辣招，如限制非首次置業的銀行貸款成數、針對外來投資者的額外印花稅（樓價的百分之十）、針對炒賣而制定的特別印花稅（樓價的百分之十至二十）、針對本地居民購買多於一套住房的取得印花稅（樓價百分之五至十）等。

    放寬辣招滿足需求

    不同的年齡階層在不同時期亦有各自的住屋需求，無論在面積、戶型、品質及配套設施等方面，都有各式各樣的需求及考量，不能一概而論。現時，市場上大部分成交都是剛需為主的首次置業，因應政府已有清晰明確的置業階梯，首次置業人士亦已得到一定程度的協助。反而，很多八○後、九○後踏入成家立室的階段，在早前有可能已經置業，但到組織家庭的時候，便有“二次置業”（針對樓換樓）的剛性需求。但因應現時國際經濟環境及本地市場信心不足，本地居民考慮因素更多，入市態度轉趨審慎。現時樓市政策限制頗多，尤其是取得印花稅及限制按揭成數，變相大幅增加“二次置業”的首期，引致彈性不足，窒礙這批需要“二次置業”的居住需求。建議政府相關部門適時審視樓市政策，取消取得印花稅及放寬銀行物業貸款限制，由銀行根據相關客戶的入息去自行釐定貸款金額並調整成數上限，滿足提升生活質素的合理需求。

    至於針對外地投資者及炒賣而制訂的額外印花稅及特別印花稅，建議政府維持以保持住宅市場健康發展，因時因勢作出動態調整。內地許多城市已推行“認房不認貸”，香港自○九年推出樓市辣招後至近月亦開始減辣，可見各城市因城施策，適時推出優化房地產市場的政策措施，值得澳門參考。

    澳門中華總商會策略研究委員會委員  姚明禮