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仲行:民生區商舖估值跌2-3成

2023-12-28 06:35


    人流減少+租金承壓

    仲行:民生區商舖估值跌2-3成

    【本報消息】入境旅客持續回升,旅遊區人流顯著增加,但民生區則受居民報復式外遊或北上消費等因素影響,每逢節假日人流相對冷清。仲量聯行澳門總經理唐偉樂稱,民生區人流較疫前減少,營商環境未見起色,商舖租金有下調壓力。估價因租金減少而跌兩至三成,最多跌逾四成。高息環境下,即使業主願意減價,投資者也不一定願意承接。

    唐偉樂表示,去年聖誕節假期前後,本澳準備大幅放寬出入境限制措施,業主、投資者最初抱樂觀態度觀望後市變化。但一年過去後,業主心態轉趨悲觀。商舖市場方面,核心一線旅遊區地段受惠旅客增加,商舖承接力較強,但二線地段漸見乏力,民生區商舖受影響最大。

    年尾減價賣舖個案增

    疫情三年期間,居民未能外遊,最多只能北上消費,大多數傾向留澳消費,民生區商舖生意“疫”市穩守。但年初本澳對外恢復通關後,不少居民報復式外遊,每逢連假都會出遊,追回過去三年的旅遊經歷。人民幣匯率走弱、北上過關消費越趨便利,吸引居民於周末、節假日北上消費,民生區人流大減。此外,居民消費力尚未恢復至疫前水平,加上經濟前景未明,制約消費意慾,多種負面因素導致商舖生意較疫前差。

    疫前高位成交的民生舖,因市面人流減少、舖租有下調壓力,如今面對估價下跌的困境。估價較疫前普遍跌兩至三成,最多跌四成。如傳統民生區,疫前以逾二千五百萬元成交的商舖,最新估價跌至約一千四百萬元。即使成功賣出,扣除當年向銀行申請的按揭貸款,實收現金所剩無幾。臨近年尾,業主減價出售商舖的個案增加,但因估價下跌,業主身家普遍縮水,進一步壓抑消費、投資意慾。

    下行風險大承接乏力

    倘民生區商舖減價,有投資者承接,已是較為理想的情況,但以目前的市場前景及高息環境,即使業主減價,也不容易找到投資者承接。畢竟投資者也會評估風險回報是否值搏才決定入市。尤其現時銀行定存普遍有四厘,市場下行風險較大,無必要冒較高風險買入前景未明的民生區商舖,除非商舖價格相當吸引,令租金回報率達至三厘或以上,投資者才會考慮承接。

    民生區人流減少,中小企生意轉差,有的向業主反映希望減租,但業主也有供款壓力,加上一旦減租,將進一步拖累商舖估值。倘銀行看見估值跌幅大,或會要求業主增加抵押品或提前償還貸款,加重業主負擔,業主也進退兩難。