加息環境令香港樓市處於逆風，而這亦更考驗港資地產股的財務實力。（網絡圖片）

港股上星期繼續跌跌不休，恒指跌穿萬六關口並一度向年半低位下試，收報15,308點，全周累跌5.8%。與港股趨勢相近，在加息環境下，港樓亦處於下行周期，去年整體錄得約半成跌幅；而有分析認為，即使今年開始減息，香港樓市受到的支持效用亦會滯後。在逆市之下，大行認為負債率偏低，並具有豐富財務資源的地產股，仍將作為行業收息股首選。

據富瑞報告表示，香港樓市走勢成為新的風險來源，該行對負債比率較高的地產商信貸風險更為謹慎。

該行提到，截至去年6月底止，港銀對地產行業的貸款達1.67萬億元（港元，下同），其中來自五大發展商，包括新地（0016）、恒地（0012）、長實（1113）、新世界發展（0017）及信置（0083）的貸款佔總額21%；而其他主要地產商，如領展（0823）、恒隆（0010）、九倉置業（1997）、希慎（0014）、太古地產（1972）等則佔總額約10%。

高息環境不利負債偏高的地產商

大摩報告指出，若利率於下半年開始下調，應有助利息支出降低，但香港樓市需要按揭利率下調加上市場情緒改善的支持，惟認為這不太可能於年內發生。該行預計今年整體樓價再跌10%，重回2016年8月水平。該行提到，即使美國減息亦需要更長時間才會惠及港樓市場，料今年實際按揭利率將維持在4厘水平，從而導致負利差出現，削弱自住及投資需求。

對於地產商的影響，該行預計，今年上半年港銀同業拆息（HIBOR），將較去年同期高出約1厘，對高負債及浮息比例較高的公司不利。該行認為，只有資產負債表強勁的公司，才可能在如此環境下維持或增加派息，如信置、長實及太古地產等；另外，相較於寫字樓及住宅，該行更偏好零售租務為主的公司，如領展及希慎等。

財務充裕的地產股更具防守性

滙豐方面亦表示，對今年港樓前景維持審慎態度，指過去三個月內，地產商的預計收益平均下調7%；預期在隨後業績公布時，管理層或提出較為悲觀的銷售指引，並因此對股價帶來負面影響。該行相信，港府正密切關注樓市發展，惟料短期內進一步推出放鬆措施的機會較低。

另外該行提到，雖然政府去年已放寬部分調控政策，但樓市仍沒有明顯改善跡象，全年樓價累計下跌6.1%。該行亦指，現時交投量雖有回升，但仍處於偏低水平，而人才計劃或更多帶動租賃而非置業需求。該行預計，樓市將在上半年下跌5%後穩定下來。

滙豐偏好擁有豐富現金資源的發展商，因更具備防守性，如長實及信置等，同予「買入」評級，目標價分別53.1元及10.3元。