香港 - Media OutReach Newswire - 2024年3月4日 - 特區政府於上周公佈2024-25年度的財政預算案，並提出多項刺激樓市政策，當中包括全面撤銷由2010年起、實施逾13年的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），亦進一步放寬物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，並調整其他與物業貸款、發展商項目融資等相關監管政策。普縉集團首席顧問吳世熙指，在上述措施帶動下，樓價可能將快速回升，或許令首置人士無法負擔，政府應考慮推出相關人士的稅務優惠，以協助他們「上車」。

全面「撤辣」帶動樓價上升 首置客或無法入市

新一份財政預算案，除了撤銷所有住宅物業交易的新住宅印花稅（NRSD）、買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD），同時放寬樓宇按揭方面的逆週期措施，包括取消壓力測試及進一步放寬按揭成數，並放寬發展商項目融資規定，以增加發展商的資金流動性，藉此進一步刺激樓市發展。

吳世熙指出，本港樓市一直受外圍及經濟環境影響，全面撤辣對本港樓市的中長期發展影響仍需時觀察。至於短期而言，政策推出後，二手業主已即時紛紛反價及封盤，發展商亦開始重新部署及調整銷售策略，包括修定價單並加快推售手上單位。上周末一手及二手市場均出現「小陽春」、交投暢旺，一手及二手樓宇價格即時調升，相信情況會維持一段時間，同時令首置人士無法真正受惠。

吳世熙認為，政府可考慮以稅務優惠協助首置人士置業，若以一個40平方米位於新界的住宅單位計算，自1988年起每一次的稅率變動及平均價值對買樓人士的稅項負擔比對可見下表：

改動日期	每平方米樓價	40平方米單位總價	相關稅率
1/4/1988	$12,112	$484,480	0.75%
1/4/1994	$41,203	$1,648,120	1.5%
1/4/1996	$41,713	$1,668,520	1.5%
1/4/1997	$59,323	$2,372,920	1.5%
1/4/1999	$35,735	$1,429,400	0.75%
28/2/2007	$32,514	$1,300,560	$100
1/4/2010	$39,215	$1,568,600	$100
22/2/2023	$130,214	$5,208,560	3%

資料來源：差估署及稅務局

若以40平方米的單位界定為現時本港年輕家庭「上車盤」的標準，根據以上數據，吳世熙建議，政府應調低首置或重置首套住宅單位的人士購入不大於40平方米作為唯一自住單位的稅費，以改善首置人士購入上述「上車盤」的負擔能力，同時相信措施可吸引年輕人儘快組織家庭，以協助改善現時本港生育率較低的問題，並可長遠地協助改善本港人口結構性老化問題。以上述2023年2月的40平方米單位總價計算，3%的稅費約為15.6萬港元，可見減低相關稅項支出對首置人士有著極大的前期幫助。

解決市民置業負擔能力才是良方

大部份首置人士申請按揭時，均希望獲得較高借貸額及較長還款期，以減低每月的供樓負擔，而現時本港銀行審批住宅樓宇按揭最長年期為30年；樓齡高於50年的物業最長按揭年期一般只有20年至25年。然而，本港私樓的平均樓齡多超過30年，部份已發展的地區更已達40年。

雖然目前市場上的二手住宅呎價，一般較新盤低約二至三成，惟受制於上述按揭年期限制，樓齡較大的二手單位或會因按揭年期較短，加上每月供款額較高，令不少買家卻步，因而轉投購買呎價較高的新盤項目。為協助首置人士購買呎價較低但仍具質素的二手住宅物業，吳世熙建議，銀行審批按揭時可直接考慮借貸人距離一般退休年齡（以65歲至70歲為上限）之間的工作年期，令首置人士購入樓齡較大的物業時，仍可享受長達30年的按揭年期。此舉既可協助增加二手物業市場的流動性，同時令首置人士的選擇增加，以更合理的預算「上車」，令本地樓市發展更健康。

香港的住房需求長期大於供應，現時一手貨尾量已突破超過2萬伙，屬近20年新高。為免新建單位被囤積，吳世熙認為，政府可考慮徵收空置附加費及預留更多土地供應以維持住戶供應量，以協助穩定樓價及減低市場的波動性。否則，當政策出現拐點時，樓市的「小陽春」只會成為套利工具，就以上周全面撤辣後的市場反應為例，業主們均已積極反價，一般首置人士需「追價」入市，從而令他們的置業成本增加，不利樓市發展。

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