一方面，關於特區政府現有樓市調控政策有效性的問題。現有樓市調控政策是否有效，最好先由客觀的統計數字加以說明。根據統計暨普查局資料，本澳樓宇單位買賣由2013年第2季4,059宗，下跌至第3季1,908宗。同時，據相關部門提供數據顯示，2013年第3季澳門住宅單位每平方米平均價格就較第2季下跌超過二成，可見本澳樓價是有升有跌，並非只升不跌，而住宅單位成交量亦出現大幅下跌。另外，根據財政局資料，2011、2012及2013年1-9月同期比較，住宅單位的交易分別為13,454、11,314及8,873宗，呈持續減少的趨勢，環比下降15.9%及21.6%。同時，2012年10月30日至2013年9月30日期間的住宅交易宗數中，95.8%的買家是澳門本地居民，而非本地居民買家的比例則由2010年的11.14%大幅下跌至2.8%。由此可見，限制銀行按揭貸款成數、特別印花稅和包括公司買家在內的額外印花稅等現有樓市調控措施，對抑制市場的熾熱投機氣氛及外來的投機資金的流入無疑已產生了一定作用。

另一方面，樓市的風險確實是不容低估的。根據2011年人口普查資料，在全澳普查的552,503名居民中，477,401名為本地居民，當中377,186名居住在自己或住戶成員的物業中；本地居民中有15,764名租住社會房屋。故此，居於自置居所和租住於社會房屋的本地居民總數為82.3%。近年九成住宅交易買家都是澳門人，加上近年澳門經濟持續向好，本澳居民對經濟前景樂觀，對房地產市場的獲利能力也充滿信心。同時，由於可供澳門居民投資的渠道相對不多，“磚頭”相信已成為不少富裕起來的居民的最佳選擇。換句話說，近年本澳住宅樓宇市場的需求主要是來自本澳居民，投資需求所占的比重相當高，商品住宅樓宇市場的投資需求已成為樓市走向的主要力量。然而，房屋是一種商品，其價格取決於供求關係。長期來說，房屋價格不只是單方向發展，會因應供求關係有升有跌。事實上，近期住宅樓價不斷攀升的情況亦不是澳門所獨有的。過去二十年，澳門房地產市場呈波浪式發展，也經歷了1993年至2003年的一段較長時間的低迷期。目前，全球面臨較大的不確定性，低息環境持續，加上量化寬鬆政策、資金充裕及通脹預期等影響下，本澳住宅需求持續增長。不過，當出現低息環境改變或市場投資情緒逆轉時，相當大部分已置業的澳門居民，乃至澳門社會的整體承受能力，將無可避免會產生負面的影響。因此，正如行政長官所呼籲的，樓市有升有跌，居民需量力而行，小心評估自身的財政狀況及承受能力。現在入市是要承擔一定風險的。

房地產問題是一個複雜的社會課題，既牽涉本澳民生發展，也是影響社會穩定的要素。因此，特區政府將進一步建設住屋保障的長效機制，全力落實“居有其所、安居樂業”的施政目標，當中更會在保障澳門居民的基本住屋需求的基礎上，持續觀察外圍經濟環境，密切關注現時本澳房地產市場變化的持續性，積極留意措施推出後的成效，繼續研究其他可行的措施，處理好住宅樓宇的供求關係。

政策研究室主任劉本立