有關分層建築物管理事務，亦即社會上所稱物業管理業務，涉及全澳門二十多萬業主/用戶、業主大會、業主大會選出的執行機關管理委員會、提供服務的物業管理公司/企業或各類提供專項服務的分判承辦商、以及近年增加協調支援私人樓宇管理業務職能的政府主管部門，是一項無可否認的社會大眾民生利益的業務，有關法律法規的制定必須要顧及各方主體的權益和義務。

《分層樓宇共同部分管理法律制度》尚在修訂中，最低工資在物業管理行業的保安（大廈管理員）和清潔員工中首先實施的法案也在修訂中，規範大廈業戶/用戶和大廈管理機關權利義務的法規尚未見草案文本，加上以此開始諮詢的《分層建築物管理商業業務法律制度》，從構思上來說應該比較全面合理客觀地將樓宇管理及引申出的與樓宇管理有關的業務予以法定層面的規範。因此，本法律的推出應與其他幾個法律法規配套執行方能取得最佳效果，目前並非最佳時機。

立法原意應是規範物業管理市場，為從事物業管理業務制定法定標準，以促進行業專業化發展，使物業的公共設施合理和可持續性使用，為業戶／用戶提供相對舒適的公共生活空間。我們認為，法律應是對整個物業管理業務的規範，而非僅規管從事這類業務的商業公司。若僅屬規管商業運作的公司，其他的不是由物業管理公司管理的樓宇項目則不屬規管範圍，是否實際性地降低業務標準，降低對業戶/用戶的保障，不能達致整個行業提升專業化水準的目標。在一個法治社會基礎上建立的自由經濟體系中，社會服務的標準應是相對一致的，規管也應是相對一致的，這樣才能達致和彰顯公平原則這一重大的社會核心價值。

現實的情況是：一、行業為低利潤的服務性行業，部分同業或某些項目陷於水深火熱、難於經營的困境；二、澳門現時尚不具備相關完善有效的法制，確保通過及調整大廈管理費，以及確保能依時收到管理費；三、因缺乏人力資源，提升行業水準無人力資源支撐，只會淪為口號（商會最近調查會員職位空缺已高達一千零二十六名）；四、大廈管理費是維持大廈管理事務營運幾乎唯一的收入，目前大廈管理費嚴重偏低，根本不能適應和配合立法後及執行最低工資後的專業營運需要本澳大部份仍處於三毫至六毫，香港則一元至五元），工資及電費均與香港接近。五、收管理費並無保障，特別是處於無因管理狀態下的項目，即使行使法律程式追收欠費也未必能保障實際收回應收的欠費；六、法律將對行業的營運和操作實施規管和處罰，則必須先完善相關法制的配套，業界應在相對有保障的法制環境下從事業務，這是公平的要求；這些均是立法時因予以考慮的相關因素。

一、建議：管理員應納入發牌機制。

從事分層建築物管理業務的大廈管理員或類似職業人員應列入規管範疇。立法的構思是促進行業專業化發展，行業專業化發展中人是重要的因素，各個層次的從業人員均須具備相應的不同專業技術知識能力和承擔相應的不同職責，方能整體性達至一定的專業水準，行業、公司營運、或某個項目營運均如此。本法案文本設立了公司和技術主管人員的准照制度，但刪除了原文本中大廈管理員工作證的內容，換言之是豁免了對從事大廈管理業務中的前線當值工作人員的規管。

相對公司營運策劃、營運監管執行層面而言，項目的大廈當值人員（大廈管理員）職責不同，要求也不同，但不可忽視這一層次人員是處理大廈管理事務尤其是緊急事項中的首位責任人。雖然大廈管理員無可否認是社會上公認的低薪弱勢群體，最低工資制度設立也將這一群體列為首先執行的對象。但法制的設立不應忽略這一群體在大廈管理業務中的作用，社會必須對這項職業的價值重新認識，承認這一項職業是具有相應專業知識又有尊嚴的職業。因此，對從事大廈管理員職業或類似工作的人員應列入法律規管的範疇，對他們實施專業培訓後發給工作證持證上崗也是對行業專業化的保障。

二、建議：管理公司不應分級別，公司准照分三級制易造成標籤效應。

對公司准照分Ａ、Ｂ、Ｃ三級制，業界有不贊同的意見，中小型公司憂慮因分級制而被標籤影響業務發展。

三、建議：管理條例不適宜包括罰款制度。

無論是公司或技術主管，均可能以一個准照而從事多個項目的分層建築物管理業務。而一旦出現某一個項目或某一事項的未盡義務違規情況，就要接受處罰，包括罰款若干金額和附加處罰停止從事業務一個月至一年，進而可能引申為註銷准照和喪失全部擔保金。我們質疑是否有必要因一個項目或某一事項的未盡義務違規，而作出以偏概全的涉及關乎從事業務資格的公司准照、個人准照及公司擔保金的處罰？

四、建議：全部樓宇雖納入規管，設施設備較少之大廈除外。

由業主會管委會自管的樓宇，不屬商業業務，不納入法律的規範範圍。管委會自管大廈，其樓宇性質同屬眾多業主的分層建築物，其管理內容同是為大廈的公共空間和設施提供管理營運服務，不納入法律規範範圍，對業戶少了保障，也不公平。但較少設施設備之大廈，則無須納入法例規管。如：沒有電梯、水泵、消防系統等設備。

另外，建議法例名稱修訂為《分層建築物管理業務法》。將所有分層建築物的管理業務均納入法律的規範範圍。另外，於法例執行期間，有關政府部門必須有效提供資源，協助大廈業主會之有效成立，及協調大廈住戶與管理公司可能產生之不同意見。

五、建議：取消分層建築物管理企業准照擔保機制及規限最低資本額。

物業管理為服務性行業，而非高資本投資行業，不適宜設最低資本額。資本增大、繳付保證金、購買保險及聘請技術人員均加重行業的經營成本、罰則更增高營運的風險，物業管理祇屬於民生服務行業，行業的利潤已十分低微。如在成本高漲、風險增高、調升管理費冇保証、利潤跟不上，業主委員會沒有法制規管、業主違規欠費亦沒有罰則規管的情況下、對行業不公平，令業界經營更加困難，新法例將令部份管理公司因而倒閉。

而繳納擔保金及限定資本額將造成門檻提高，大大降低有興趣加入行業人士之意欲，今業界之管理公司數量減少，將導致業主沒有較多的選擇，更嚴重之情況將會造成壟斷，業主被迫承擔較高的管理費。鄰埠制訂管理公司發牌制度，亦沒有設置繳納按金及規範資本額。

六、建議：房屋局就制訂新物業管理法建立平台與「澳門物業管理業商會」及「澳門物業管理專業人員會」進行細則性討論條文之操作性，將有利日後法制推行暢順。