全球樓市過熱   泡沫重現？

    【路透社倫敦／洛杉磯電】從中國到加拿大再到倫敦，房地產價格快速上漲再次令全球經濟陰雲籠罩。五年前，美國次按泡沫破裂並引發三十年代以來最嚴重的危機。眼下房價漲勢，無論範圍或程度，不足以與○五年前後的情況相提並論。除個別地方，房地產市場只是閃起黃燈，紅燈尚未亮起；且一些國家已採取措施給過熱的市場降溫。

    但如果各家央行繼續向市場注入近乎零成本的資金，通過鼓勵對股票和房地產等高風險資產的投資來支撐經濟，那麼決策者對他們可避免重演全面繁榮到全面崩潰的信心，恐怕受到考驗。

    推動房價後繼乏力

    英國華威大學經濟學教授歐斯華(Andrew Oswald)指出：“我們正創造一個巨大的泡沫。這十分不同尋常。我們曾經幾乎讓房價過快上漲毀了西方世界，現在卻決定再來一次。”他說。

    表面上來看，美國房價重新加快上漲帶來問題。據全美不動產協會(NAR)，房價中值在○六年七月達到泡沫高峰230,400元（美元，下同）。一一年七月，房價中值已較該峰值銳減25.7%。到七月則回升至和峰值差距不到7.3%。但一些推動房價回升因素後繼乏力。最重要的是，市場預期美聯儲局將結束購債計劃，抵押貸款利率已上漲。

    標普／Case-Shiller房價指數的共同創始人席勒(Robert Shiller)表示，借款成本上揚或讓一四年房價升幅限制在約6%。“美國房市可能正降溫。我認為房價暫時會繼續上漲。還是有動能存在，但可能會消退，並在未來一兩年轉為下跌。”

    較高的利率也讓現金買家打退堂鼓。根據高盛，一二年和今年上半年有六成購屋是百分之百現金交易，比例是房市崩盤前的兩倍，因華爾街和國外投資者市場低迷之際大舉買進。

    家庭買家正接着加入購屋行列。但○五年前後的投機熱潮正在消退。銀行收緊貸款標準，同時失業率高達7.2%，且薪資停滯不前。在拉斯維加斯，過去一年房價反彈29.2%，但當地地產代理商史密斯(Gregory Smith)說，現在市場在降溫。“隨着投資者撤出，有更多家庭的供給開始獲得接盤。這些是希望長期持有房產的真正買家。我們處趨平階段。”他稱。

    中國從嚴實施調控

    據星展銀行稱，即使在中國，房價平均可承受水準也比○○年低出40%。但平均值掩蓋中國存在廣泛差異性。前住房和城鄉建設部高級研究員王玨林表示，一線城市有過熱跡象，中央政府應採取一些措施，至少從嚴執行現有措施。

    自○八年以來，中國買家需求已推動香港房價漲120%。港府採取對策，去年十月對境外買家徵收15%的稅收；今年二月提高印花稅並限制住房貸款。據萊坊大中華區研究及諮詢部主管林浩文稱，政府此舉導致開發商追求的新屋對成屋溢價已從50-80%跌至約20%。

    新加坡也提高印花稅，且根據收入設定個人貸款上限。新西蘭收緊抵押貸款。澳洲九月中旬止一年的房價漲5.8%，但澳新銀行當地執行長克羅尼肯(Phil Chronican)說，對泡沫的擔憂有些過度，部分是因為市場之前低迷太久。“為阻止這種需求加劇房價上漲的趨勢，需要看到供應面有回應。我們需要更多的房屋和公寓。”