政策引導管理樓市需求

    近日網絡流傳地產業界惹火言論，再一次牽動年輕人、尤其無樓階層對地產業界的不滿情緒。緩和不滿情緒，關鍵還在於政府即將公佈的施政報告，能否推出確實行之有效的措施回應社會訴求。

    從官方公佈數據可見，近十年樓宇供應減少，未能滿足因社會經濟急速發展而衍生的置業及投資旺盛需求，政府因停建經社屋及審批效率低被視為樓價飆升的助推手。基層要求增建公屋、地產業界呼籲加快私樓審批等聲音不絕於耳，雖各有立場，共通點均是增加房屋供應，滿足市場投資和置業需求。

    工務局最新公佈數據顯示，第三季在建私人住宅項目及單位均有增加，當中可供應單位較第二季增加近兩千個。面對投資、置業需求兩旺盛，新增兩千單位顯然杯水車薪。可見，縱然洞悉供求緊張癥結，礙於行政效率和市場多方因素，樓市供應依然未能及時回應市場需求。

    昔日樓市低迷，除了供應充足，內外投資需求亦低。隨着經濟回暖，投資置業需求回升，加上外僱引伸住屋需求，市場迅速消化空置住宅單位。尤其樓價升勢加劇，進一步強化升值預期，有能力的投資者亦甚少因政策變動而主動退出市場，致供求關係越加失衡。

    此外，置業需求及投資需求難有清晰分界線，特別澳門市場規模細，少許資金足以炒起物業市場，增加私樓供應最多是為資金提供出路，未必切實解決置業需求。另一方面，澳門土地資源短缺，新增樓宇供應備受限制，地小人多長遠必定推高樓價，除非需求受到遏制，否則新增供應會迅速被市場吸納、消化。

    近年樓價因供求失衡，每年飆升三至四成，升幅顯然超過居民承受能力。樓市急升急跌均不是健康現象，但年升幅高達三成絕非社會追求的“穩定”，長遠影響整體經濟，故緩解樓價升勢有必要，遏制樓價急升並非打沉樓市，而是令樓市回復健康穩步。

    緩解高樓價，除了新增樓宇供應，同時也要合理紓緩或引導市場投資需求流向其他領域保本增值，避免資金一窩蜂流入樓市，盲目搶貨刺激樓價飆升。過去諸多調控行政措施均被市場消化，關鍵在力度有限，且欠缺周全方案，加上未考慮賭收持續增加所引發的財富效應，以及資金尋求出路等因素疊加，結果短暫遏抑，每每換來進一步反彈，未能如鄰近地區般打破樓市急速升值預期。

    建築中住房供應市場需要時間，如何緩和市場急切的投資和置業需要，需要政策引導。

    春  耕