一線市加碼   房產調控轉思路

    【新華社北京十三日電】先有深圳提高二套房首付的“深八條”，隨後北京、上海的“京七條”、“滬七條”迅速接棒，一線城市房地產調控加碼，政策收緊的同時釋放出從調需求向重供給轉型、再造政府保障和市場關係的樓市調控新思路。

    回顧各地樓市調控歷史，限制購買為歷次調控倚重的手段，如何在供給端有所作為成為業內呼聲，“這次北京自主型商品房出台，終於邁出更多實質步伐。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟說。根據北京市相關規定，預計未來將提供7萬套自住型商品住房，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價原則上比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右。

    自住商品房平三成

    今年以來，多地房價一路上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市扮演領漲角色。據國家統計局公佈的數據，截至九月，四地房價同比漲幅均達20%左右。房地產業內人士表示，考慮到統計數據是包含不同區域、不同類型的住房，實際上公眾可負擔購買的住房價格漲幅，還在這一數字之上。

    陳晟認為，自住型商品房的出現，相當於在保障房和商品房之間重新搭建起一個橋樑，成為連接兩大市場的過渡帶，這讓日益增加的都市夾心層群體看到希望。過去十年，中國房地產調控從限制購房資格、貸款資格甚至到限制房價，效果卻並不理想。

    專家解讀，如果以價格變動作為調控的信號，無疑是滯後的，影響房價的首要前置因素是市場供需，等到供需矛盾傳導到價格因素再做調整，不僅難以根治，且減少住房供給數量，加劇房價上漲壓力，容易招致市場反彈。

    重新梳理着重供應

    香港分析機構戴德梁行的數據顯示，從○三年開始，北京等城市土地實質供應數量未有明顯增長，但購房需求卻大幅攀升。“買麵包的人越來越多，做麵包的麵粉卻始終不足，供需嚴重失衡是造成一線城市房價不斷上漲的重要原因。”近期多地政策調整，已展現出新一屆領導層重新梳理住房保障和市場供應關係的調控新思路。在出台的政策中，不約而同強化增加供給的作用。

    上海規定，一三年住房用地供應量在不低於過去五年平均供應量的基礎上再增30%；深圳要求在過去五年平均供地量基礎上增20%。暨南大學管理學院教授胡剛表示，當前的市場分化顯示，一線城市領漲。日光盤頻現，但眾多三四線卻滯銷、泡沫加劇，證明這一輪房價上漲的主要推手是供需矛盾，增加供地也正是對症下藥。

    專家建議，由於特大型城市土地緊缺短期內難以一步解決，較現實的思路是調整用地當中住宅用地和工業用地的配比，提高住宅用地的供應比例。但一些分析人士擔憂，地方政府的新一輪政策調整，不能淪為應付年初調控目標的年底突擊，必須保證好政策的持續性。如果政策持續，樓市的平衡點可能會在一四年下半年出現。