閒置資金與調控措施對賭

    本地樓市儼然一盤賭局，端坐兩邊的是業者和政府，手持有限資金的投資者，如今要決定是押注業者對升值前景的一次又一次集結，抑或政府一波又一波調控樓市的能耐。絕大部分實力有限的準置業者，勉強跟隨着資金大流，越來越多人因為財力相差太遠，只能退出私人物業市場，轉投公共房屋懷抱。

    最新官方數字，十月居民存款較上月升百分之四點五，為四千三百六十七億。本地私人部門貸款按月升百分之二點五，達二千四百九十五億；十月底銀行本地居民貸存比率較上月跌○點九個百分點，不足百分之五十。在當前低利息環境下，存款數字增長幅度仍大於貸款，導致銀行貸存比例下降，說明市場缺乏投資渠道，加速閒置資金積聚。資金如果不想躺在銀行被通脹蠶食，就必然要尋求出路，樓市肯定是出路之一。

    新一波旅遊業大爆發前夕，大型基建和旅遊項目如火如荼，市場閒置資金仍增加，顯然又是單一產業快速膨脹的後果，一是財富積聚在少數人手中；二是龍頭產業與市場的巨大落差，絕大多數的資金無法直接參與；三是單一產業膨脹導致資源稀缺、成本高升，很多行業無法發展，亦提高了投資者進入市場的門檻。隨着賭收在短中長期的持續增加，甚至有可能在多個大型旅遊項目落成後出現爆炸式的膨脹，閒置資金進一步累積。如果資金出路問題無法改善，樓市壓力會更大。

    難怪地產業者可以叫板政府，認為未來五年至少需要五萬住宅單位才能滿足市場需求。從市場資金的累積速度來看，消化五萬甚至產生更多的需求是有可能的。但業者也許太樂觀了，問題是真有這麼多用家麼？如果政府不放寬外資進入市場的門檻，甚至進入市場的外資最終無法變身用家，本地市場是否有足夠的承接力？

    資金壓力當前，政府要阻截資金流入樓市、避免對樓價形成支撑，確實困難。但樓市持續高升必令更多人退出私人物業市場，導致政府不斷加建公共房屋，放寬申請條件，把更多人納入保障網。隨着私人物業市場本地用家規模不斷縮小，就算有充裕資金支持樓價不因交投減少下滑，缺乏用家承托的樓市，長遠而言必然要面對泡沫爆破。

    增加供應無疑是當前解決樓市供求緊張、紓緩樓價急升的首選，但如果一方面因應業者呼籲加快審批私人項目，另一方面政府亦增加公共房屋供應，僅靠資金支持的樓市難保不會出現大量空置。

    春  耕