估價難貼市

    首期負擔重  加按增兩三成

    【本報消息】過去一年樓價大幅飆升，由於估價未能追貼市價，居民首期負擔重。房地產評估業協會會長梁竟成表示，由於年輕人難以負擔首期，去年加按宗數明顯較一二年增20-30%，部分屬於家長支持年輕人置業。樓價方面，由於經濟基礎較穩健，暫未看到樓價有下跌機會。外圍因素多變，倘本澳樓市出現調整，樓價不會大跌，料回落10-15%。

    梁竟成表示，去年住宅成交少近三成，金額依然上升，部分屬於“乾升”。去年下半年以來，居民加按物業套現明顯大增，加按宗數較一二年增20-30%。據初步了解，資金主要用作投資房地產項目，部分投資本澳物業，亦有部分購買內地房產。說明本澳樓價升幅太高，難以在本澳置業，故選擇內地，畢竟兩地物業價格差距甚遠。

    冀首置樓按鬆綁

    澳門亦有一個趨勢，樓花法生效後，新樓盤供應較少，成交以舊樓為主，當中以唐樓或樓齡逾二十年以上的物業成交最多，主因相關物業價格較多居民可承擔，致二、三十年高樓齡物業過去一年升幅逾三成，成交金額介乎300-500萬元，升幅極不合理。以400多萬元物業為例，銀行按揭最多祇借七成，加上估價不足，首期需支付40%，達到近200萬元，需家人加按物業支持首期。

    政府調控樓市的其中一招──金管局向銀行提供按揭指引，但亦加重了買家的首期負擔。他認為政府可適當為首次置業的居民“鬆綁”，減輕“上車”負擔，畢竟年輕人要儲蓄100多萬元首期並非易事。

    樓市變化太大，估價祇可不斷追，且估價原則就是需要有一定成交量。現時住宅估價與交易價往往相差10%，亦因市場反價情況普遍。

    樓價料回落10-15%

    展望未來，澳門經濟依然向好，暫時未看到樓價下調機會，但朝正常健康水平發展，樓價控制在橫行或溫和升幅均屬健康水平。但隨着外圍因素變化，樓價有下跌可能，危機雖存在，但澳門市場細，少少資源流入已可炒起樓價；同樣，資金流走樓價跌幅亦會較快。不過澳門經濟基礎較穩固、供應量持續較少，故跌幅有限，縱有調整，跌幅約10-15%。

    他希望未來市場增加更多供應，以紓緩樓價，樓市才可健康發展。若讓居民知悉未來政府將有很多供應，便不會高追。政府應增加資訊透明度，現時本澳長期祇公佈在建物業、審批中物業，其中在建物業過去三年長期維持八、九千單位，但政府卻未有公佈每年落成單位數目，令居民難以掌握情況。香港則較理想，每年會公佈公、私樓落成數目，居民一目瞭然。