傳統物管行業遇挑戰

    【本報消息】近年新樓宇及大型公屋群陸續落成，無論內部建設、管理模式都與舊樓不同，傳統物管公司迎來挑戰。物管業者認為，未來服務需配合新樓宇安裝的多種智能系統，但現有管理員年紀大、培訓難，必須投入年輕新血應付市場需求，但年輕人無意入行，只能期望開放外僱配額解決人資問題。

    難引“後生”入行

    物業管理業商會副會長周爵指，以往樓宇設計簡單，近年新樓宇設計走向國際化，包括會所、空中花園、泳池及托兒所等設備，管理公司必須因應樓宇硬件提供相對服務。尤其新型樓宇消防及錄影設備都採用智能系統，年老管理員學習能力低、難上手，故要特別培訓年輕管理員操作設備。另因應業主需求，如有需要可投放拍卡、瞳孔及面容識別等保安系統，跟上市場發展步伐。

    澳門地方小，樓宇對高科技管理系統需求不大，澳門人始終重視有管理員巡邏或駐守，才有安全感。現有管理員整體年紀大，培訓相當有難度，隨着整體薪酬水平調升及“爭人潮”更趨激烈，工作能力低的管理員都“討價還價”，不加薪又怕流失人手。行內薪酬不吸引，年輕人又不願入行，面對樓宇發展新趨勢，最大挑戰仍是人資短缺。

    物業管理業商會理事長崔銘文表示，大部分高層樓宇都有物業管理，越來越多大廈“業主會”進化成為“管委會”，前者有法人地位，問題出現時有責任人可承擔及追究；後者有法律認可，按照既定程序招開所有人大會，廣泛收集業主意見，令管理工作更規範化，是未來新趨向。

    角色如同“管家”

    高層樓宇多委託物管公司管理或自管，現有不足三成樓宇設立大廈管理委員會，根據政府規定必須開設共同儲備基金，每月收取固定費用，維修樓宇共同部分。部分無業主會、無物管公司及無買保險的“三無唐樓”，多數只提供清潔、更換照明系統等。

    至於每月管理收費如何界定？崔銘文解釋，管理公司會視乎樓宇的硬件設備、人資投入及業主所需的服務訂定，透過專業分析各種營運狀況，得出收費方案，待業主會通過。收費水平多取決樓宇單位數目及實際環境，難一概而論，當單位數目越多，管理費攤分越多份，每戶管理費自然低。

    他認為，物管公司角色像“管家”，打理家園，為業主統籌大廈維修管理。水電費、工程維修等開支實報實銷，再按每月開支抽取固定比例予“管家”作報酬，這種管理費收取方式稱為“大廈管理經理人酬金制”，較為普遍。另一種為承包制，“管家”每月收取固定管理費自負盈虧，有一定風險。

    目前未有正式統計全澳高低層樓宇數量及相應物管現況。不過房屋局年初公佈將委託專業顧問公司建立相關資料庫，有望日後取得更詳細資料。