凝聚共識建立互信

    仲行：把握新城機遇重整舊區

    【本報消息】伴隨着澳門經濟發展，人口擠逼、居住問題、公共設施及空間不足等更加凸顯，新城填海為本澳紓緩上述問題提供契機，但社會卻忽略討論逾十年、至今未有進展的舊區重整計劃。有地產業者認為，新城填海為本澳舊區重整提供土地、住屋緩衝的機遇。惟舊區重整不是政府、地產發展商、居民社區單方面可推動的事，而是各個方面互動、互信、建立溝通機制的結果。舊區樓宇老化日益嚴重，政府需牽頭推動社會討論，凝聚共識。

    提高土地利用率

    仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示，本澳舊城區以低層建築為主，部分樓宇樓齡超過三十、四十年，即使不進行舊區重整，也確實有需要進行大規模的樓宇維修計劃，確保樓宇建築安全，保障居民性命及財產。如果進行舊區重建，除解決樓宇日久失修而衍生的潛在安全隱患外，同時可提高舊區居民生活素質，提高土地利用率，改善舊區社會設施、公共空間不足等問題，如增加公共停車場、青少年活動中心、衛生中心、長者休閒設施等。

    舊區重整最大問題是居民的棲身之所需要重建，導致暫時性遷出，五幅新城填海區提供的土地及住宅可提供緩衝區，讓舊區居民先行安頓再進行舊區重整。這是理想的構想，但現實中的舊區重整會面臨諸多問題，包括法規配套、社會共識、物業賠償計算方式、獨立第三方的評估機構、爭議仲裁及上訴機制，以至近年社會埋怨“地產霸權”——發展商合理利潤等問題，均要社會建立切實可行具操作性的方案。

    法規配套未配合

    參考香港市建局做法，首先將某區域劃為重建區域，然後按已制定的標準賠償小業主，小業主遷出後啟動重建，最後將土地公開招標，由奪標公司負責興建。即使如此仍有多個問題，包括物業價值與估值未必獲小業主同意、租客安置的賠償，地舖價值難界定等。地舖不僅僅是業權，更是營商生財工具，牽涉商戶生計，問題相當複雜。

    澳門現時欠缺法規配套，一定要取得樓宇的百分百業權才可申請重建，但現實生活難實踐，鄰近地區有取得八成、九成的“強拍”機制，澳門沒有；其次是建立估價、申訴等第三方仲裁機制，才有條件推動舊區重整。澳門土地資源少，舊區土地細、且零碎分佈，土地可塑性有限，如發展商收購祗能興建同樣高度、樓層，未能增加公共設施，又失去舊區重整的意義，故進行大規模修繕工作比較好。

    此外，對小業主進行現金賠償又會引出刺激樓價向上等問題，澳門市場小，資金池淺，一部分業主獲賠償刺激住宅需求，推升樓價向上，故傾向樓換樓安置舊區居民。在可塑性較高、規模較大的舊樓地段，適當放寬容積率，原樓層優先安排原住戶入住，新增樓層則以市價或限定利潤方式向私人市場發售。畢竟發展商倘無利可圖，沒有動力參與舊區重整。

    政府牽頭促討論

    舊區重整後居民生活環境改善，雖然生活有得益，但上述都是理性思考。舊區住戶不少是老街坊，尤其澳門鄰里關係緊密，街坊相當重感情，傾向原區安置，遷出其他區域有困難，且牽涉不少家庭，故舊區重整不僅是理性判斷，但有感性問題影響。

    現時社會對“地產霸權”有意見，加上法規未配合，發展商難單方面進行舊區重整；舊區居民也會因各種問題對舊區重整抱觀望態度，進度落實緩慢。因此，政府需要扮演牽頭角色，由政府做統籌工作，協調居民、發展商的利益，三方面共同配合，建立互信基礎，制定利潤分配機制，才能把握新城填海的機遇，推動落實舊區重整計劃。