還原投資與居住本質

    房策需新思維扭乾坤

    新任運輸工務司司長、房屋局長就位，人事佈局既定，公屋、私樓供應、規劃及社屋法、經屋法修訂等房屋政策，再成社會焦點，小修小補式的所謂優化，似乎已解決不了核心問題，也回應不到社會訴求，新班子須有新思維去籌謀整套長遠房策。

    上樓無望怨氣生

    澳門房屋由公屋、私樓構成，大概是“二八開”，“私樓為主、公屋為輔”。一直平衡的局面被打破，元兇是樓價十年前起持續急升，加上政府停建公屋多年，住屋問題越來越尖銳，公屋需求越來越大。為應對公屋不足，政府推出了“萬九”、“後萬九”、“六千三”等；為遏抑樓價，又成立了跨部門的“促進房地產市場可持續發展工作小組”，更先後出台了“劉十招”、“新八招”。

    然而，幾年下來的整體效果麻麻，私樓價格、租金越升越有，去年十一月住宅每平方米成交價為九萬多元，比十年前升近十倍計。儘管年來“乾升”不斷、成交萎縮，但仍遠遠拋離居民的承受力。公屋方面，“萬九”公屋尾巴尚且未搞妥，新的經屋申請又遇上近十倍的超額申請，絕大部分人“上樓”無望，怨氣進一步累積。更形成居民私樓買唔起，公屋等唔到；公屋起極唔夠，卻有萬多單位空置的資源錯配困局。凡此種種，說明政府幾年來試圖以增加市場供應、以行政手段遏制需求，去解決住屋、樓價問題的如意算盤打不響，至少社會大部分人唔收貨。

    新通關難一招了

    從數據看，澳門現有約廿二萬個單位，若以每戶三人粗略計算，六十多萬常住人口應該夠住，何況有七成多人住在自置物業當中，住屋問題不似嚴峻。惟家家有本難唸的經，不少問題是看數字無法感受得到的，如幾代同堂窩居唐樓等的個案屢見不鮮。表面上，今時今日澳門或沒有極度逼切的整體住屋問題，但人無近憂必有遠慮，社會就是憂慮樓價難大跌甚至會再升，即時勁跌亦未必健康；公屋、私樓供應難大幅提高，未來住屋問題只會越發嚴峻，故居民如熱鍋上的螞蟻，有能力的就換樓增值或替子女置業“買保險”，冇能力的就申請公屋。

    事實上，全澳現有逾三千四百幢三十年樓齡以上舊樓，將逐步“退市”，若上述困局持續、政策冇突破，未來住屋問題必更難纏，越住越貴、越住越細將成新常態。新通關安排可起一定紓緩作用，但難一招了。

    面對房屋困局，官、民近年都提出過不少構思，針對樓價的有物業空置稅、二套房加稅、租金管制、限價樓、置安居等；針對公屋的亦有修訂“經屋法”、“經屋為主，社屋為輔”、公屋全租型、公屋定期申請、舊區重整公私單位混合等，惜政府未有真正回應過，大部分處諮詢、研究階段。

    長效機制免盲從

    誠然，以上構思各有利弊，單一招難見效，採納與不採納都應該是整體考慮、連環套，正是社會經常說的房屋政策。既然舊的招數、政策未能扭轉乾坤，新屆政府須有新思維解困，關鍵是還原房屋的居住本質，逐步降低其投資屬性或控制在一定範疇之內，真正將居住與投資分開，不論投資如何熾熱都不會對安居構成威脅。類似的政策原則，不少同樣奉行自由經濟的歐洲先進國家都沿用多年兼行之有效，特區政府適度有為，“居有其所”應該切實由此做起。

    另外，不論採取任何政策，是公屋還是私樓，都應該制訂持續、可預期的平穩供應，各方自有規劃，此為政府掛在口邊的“長效機制”的核心，而非過去般擠牙膏、突如其來，雖然數量及透明度都增加，但各方看不到前景，容易盲建、盲買、盲申請，情況更混亂。所以未來房策的關鍵是定好位、有平穩供應，確立了兩大原則後，該採用甚麼招數、組合已心中有數。否則，只會重蹈覆轍。

    本報記者   甄慶悅