學者：樓市不健康   調控不宜鬆

    【本報消息】近年樓價大幅攀升，縱使已步入調整期，但樓價仍然處於較高水平。學者認為，現時樓價遠超居民負擔能力，尚未“上車”的人很難入市，故樓市並不健康，政府透過非市場化力量調控亦適合。

    聖若瑟大學工商管理碩士課程主任夏海瑞表示，澳門房地產市場過去數年增值速度很快，樓市價格與本地居民收入中位數比較，已經到了非常高的地步。房地產市場當前應該關注幾大元素，首要是本地經濟發展，博彩業去年中起開始下滑對經濟有影響，故博彩業發展趨勢必須要留意。

    加息增加投資成本

    其次要視乎澳門整體資金流動，雖然不少地產業界都指出，大部分成交都是本地人，但其實觀察市場所得，仍有不少香港投資者來澳購買，不排除他們同時擁有澳門身份證，情況很普遍。

    從歷史上分析，澳門現時利率處於較低水平，澳門元與港元掛鈎，港元與美元掛鈎，所以澳門利率受美元影響較大。美聯儲局已明確提出將會加息，趨勢很明朗，美國一旦加息就會影響澳門利率。如果購買物業作為投資，就會增加成本，故需要考量。

    供應量也是需要考慮的因素。現時市場新推出的樓盤，樓價很高，按照本地一般打工仔收入情況分析，基本很難進入市場。除非家庭本來已經擁有物業，尚且可以換樓，但從未“上過車”的人，置業非常困難。

    未來如何令樓市更健康，首要就是如何定義健康？健康的樓市應該避免較大波動，其次就是居者有其屋，本地居民有能力負擔，且有條件改善住屋環境。按此考慮，澳門樓市並不健康。或許澳門會進一步發展、透過增加供應等市場博弈後，不排除未來樓市可能會健康。

    適時二套房徵高稅

    政府職能就是要保持樓市平穩健康發展，避免樓價大起大落，讓居民取得合理居住環境。近日亦傳出經屋住戶並非最初申請人，政府應該加強監管，讓公屋政策真正扶助有需要的人，避免出現讓人圖利的機會；且政府部門之間加強溝通很重要。

    面對樓市處於不健康狀態，政府透過非市場化的力量，調控市場回到健康狀態是適合的。至於澳門維持調控措施之餘，是否應該參考鄰地針對購買第二套房收高稅？他認為，要視乎市場自住和投資比例各佔多少，倘若投資所佔比例不小，政府可以實施相關政策，壓縮投資空間，提升自住比例，都是恆之有效的措施，又不會影響自住或需要改善居住情況的人士。