先完善三法    免管理真空

    兩團體：強推法案易震盪

    【本報消息】政府將對物業管理範疇的清潔、保安兩工種推行最低工資。長期關注大廈事務的街總、民衆建澳均支持立法，但指現階段仍缺乏三部法律，條件未成熟，強推最低工資易引發大廈管理“真空”，社會震盪。再度呼籲政府先完善分層所有權法律、物管公司發牌制度及管理員持證上崗等，始再推行最低工資。建議現階段維持工作收入補貼支援低收入人士。

    大廈管理分四類

    “最低工資”法案建議，物管範疇的清潔、保安時薪為三十元，工作八小時月薪約六千二百四十元，一般高級住宅保安的工資可達最低工資水平，問題不大，但亦有不少大廈保安工資較低，會引發連鎖負面反應。

    本澳大廈情況大致可分為四類，一是自管，即無管理公司，由業主大會自行聘請保安、清潔等人員，以節省中間費用；二是物管，即無業主會，由管理公司負責大廈運作；三是共管，由業主會與管理公司共同管理；四是“三無”，無業主會、無管理公司及無保安員。

    加費要開業主會

    不論何種管理模式，業主會和管理公司都只是大廈管理機關，他們運轉大廈資金大多來自業主繳交的管理費。若設立最低工資，保安工資“加碼”，管理公司勢必將之轉嫁業主，增加管理費，街總初步估計，若實行最低工資，管理費起碼增加五至九成，即幾百元至近千元不等。

    按現行法律，增加管理費須召開業主大會“拍板”通過，但召開大會程序繁複。街總大廈管理資源中心副主任程順明介紹，需提前十日向全部業主寄送掛號信通知開會、洗樓宣傳，首次業主大會起碼五成業主出席才能舉行，多數流會，第二場大會須兩成五業主出席，當中過半數（一成二五）業主同意才能增加管理費。

    或影響千家萬戶

    程順明直言，面對每月增加數百元管理費，業主多數反感，“加三百元都反對，問做咩揾咁貴管理公司”，而投下棄權或反對票。曾有個案加八百元管理費，費時成年幾經說服，召開起碼三次大會，才順利調升。最低工資法案建議設立一百八十日過渡期，但屆時衆多大廈同時召開業主大會商議加管理費，擔憂根本搞唔掂。

    現實中不乏無開業主大會私加管理費個案，但因加碼不大，雙方相安無事。但一旦升幅較大，維權意識漸強的業主們勢必群起反對。業主大會無法順利召開，又或業主們堅持不交，管理公司無力支付員工最低工資而黯然退場，物管或共管大廈將面臨管理真空；自管大廈保安工資最低，業主不肯多交費，業主會夾在中間兩面不是人，亦可能不歡而散，又變“三無”大廈，大廈無保安無清潔，無人繳交公共地方水電費、跟進維修及困電梯等，亦會影響千家萬戶生活。但政府至今沒有自管、物管及共管大廈的數據，推行最低工資對社會震盪有多大，無人能預估。

    入稟法院有排搞

    民衆建澳理事長陳德勝提到，房屋局只管理公屋，無權協調私人樓宇糾紛，很多案件均需進入法院處理。預想最低工資運作可能陷入僵局，但不通過最低工資是整幢大廈業主的決議，若保安、清潔或勞工局對此起訴，則要入稟法院控告整棟大廈業主，法院需傳召每戶業主上庭作證，以目前法院案件排期緩慢情況，只是雪上加霜。

    維持補貼助低收

    街總、民衆建澳支持最低工資立法，但清楚最低工資對大廈管理的利弊得失，所以一再發聲強調，最低工資不能“為推而推”，需先完善三部法律才能推行。包括分層所有權法律，明確房屋局除了管理公屋，亦能協調私樓糾紛，並非所有糾紛均由法院處理。簡化召集大會程序，由寄信改發電子郵件、一成業主出席及同意可加費等，方便容易召開大會商議問題。完善物管公司發牌制度及從業員持證上崗，釐清業主會及管理公司權責、杜絕一廈兩管等，並促進物管公司及保安質素穩步提升，業主體諒管理費加之有理。並倡政府盡快完成自管、物管及共管大廈的資料庫。

    他們並提到，現時法務局負責分層所有權法修法，房屋局負責物管公司發牌制度，最低工資由勞工局跟進，三部法律三個部門同時立法，擔憂當中銜接問題。估計起碼兩年才完成立法，建議此兩年間維持工作收入補貼方式，幫補低收入人士維持基本生活水平。