居有其屋   助樓市健康發展

    樓魔肆虐，香港金管局昨日下午終於再出招，“加辣”以遏抑持續亢奮升溫的樓市，將七百萬元以下自住物業的按揭比率收緊至六成。香港出招激起千重浪，常緊隨其後的澳門會否照辦煮碗惹關注。昨日有發展商反其道而行，倡政府“減辣”、“撤殺”，澳門特首又鮮有地即時回應稱“暫不減辣”。樓價問題上，特區政府宜審愼行事，從長遠可持續發展着想，不要因短期波動、壓力而自亂陣脚。

    賭權開放、經濟起飛，澳門樓市十年前開始急升，一浪接一浪，加上政府停建公屋多年，樓價越來越高，公屋需求越來越大，住屋問題越來越尖銳。特區政府為此推出了“萬九”、“後萬九”、“六千三”等公屋計劃，又成立了跨部門的“促進房地產市場可持續發展工作小組”，分兩輪出台了“劉十招”、“新八招”冀遏抑樓價，惜幾年來的整體效果麻麻，私樓價格、租金長升長有，去年十一月住宅每平方米成交價為九萬多元，比十年前升近十倍。直至近來，高不可攀的樓市才開始由“乾升”、成交萎縮，到價格稍為回落；但從實際樓價而言，仍遠遠拋離居民的承受力。這就是澳門近年“住屋難”、“上樓難”的真實故事。

    港澳一衣帶水，澳門元又與港元掛鈎，樓市走勢大部分時間相似。不過，近半年香港樓市開始與澳門背道而馳，尤其細價樓升勢不止，金管局不得不出手“加辣”。港、澳樓市有別，姑勿論政府如何出招，“加辣”或“減辣”，其目的只有一個，就是控制樓價不被非理性的炒賣行為弄得大起大落，避免泡沫又起又破，危害金融安全及安居需求。

    樓價應與居民承受力相適應。以此而論，現時北區一個二十年樓齡的普通兩房一廳單位，動輒還要三、四百萬元起跳，莫說一般打工仔，就算中產若沒有父母幫手出首期，根本無望上樓，可見澳門樓價仍處非理性的極高水平。儘管現在或未來一段日子將持續下跌，都只是過去多年累積升幅的合理回吐調整，看不到政府有“減辣”的需要及理由。因政府有責任保護樓市可持續發展，有能力者買樓，能力稍差者都可居有其所，卻無責任保護樓價只升不跌、人人可置業或發展商只賺不蝕。

    房屋有居住及投資兩大屬性，一直是複雜議題。澳門本已地缺人多，加上經濟回落、美國加息步伐漸近等，樓價問題越來越難搞、難測。故澳門需要一套符合實況的長效房屋政策，不受短期經濟波動影響，其核心是還原房屋為生活必需品而非奢侈品。房屋應以居住為主，投資屬性盡量壓縮或限定在一定範圍之內。居者有其所，符合居民承受力、合理兼穩定的樓價永遠是王道。

    夏  耘