世紀21物業入澳推日本樓

    【本報消息】過去一年本澳樓市因多種原因成交低迷，地產中介公司紛紛代理海外物業在澳銷售拓展業務。近年專攻日本樓市的世紀21中華物業有限公司早前也落戶澳門，董事楊官華表示，“隔山買牛”風險高，除了尋找專業中介公司協助處理，買家亦要做功課，了解外地物業買賣程序、手續、稅項、潛在風險等。更要注意樓盤是否有租客，以及城市人口、樓宇空置率等數據。

    日本樓價呈U形反彈

    楊官華表示，○五年曾加入澳門市場，當時樓市未起飛，百多萬已有不少理想樓盤可以選擇。經過十年發展，澳門資產價格升幅顯著。雖然投資者累積了財富，但樓價已升至高位，風險亦隨之上升，故近年投資者開始留意海外物業，日本是其中一個選擇。最近更有澳門居民到香港分店買入日本住宅物業，有見及此，今年二月再回到澳門開設分店，為本澳投資者提供多一個選擇。

    該公司在港發展多年，一三年港府因應樓市升溫推出多項辣招，導致成交量萎縮，遂轉到日本發展。日本樓價已下跌二十年，近年在安倍經濟學、東京奧運效應、立法開賭等利好因素催谷下，樓價由低位逐漸呈“U”形反彈。經過逾兩年業務拓展，自言在物業代理中促成最多日本樓成交。

    投資者“隔山買牛”風險高，故要了解當中手續、程序及潛在風險。如日本要留意地震、匯價、輻射、人口老化、出生率下跌等問題。近年有代理在澳門銷售日本物業，提醒投資者要注意日本物業所在城市、人口及住宅空置率，首都東京是理想選擇。日本大學畢業生、年輕人大多數前往東京工作，全日本祇有東京人口每年呈現增長，對住屋有需求，尤其單身公寓最受歡迎，空置率不足5%，租金收入不俗。且有東京奧運效應，基建投資較大，帶動經濟回暖。另一個大城市大阪亦可留意，因日本計劃開賭的選址之一是大阪，倘開放博彩業，有助資產價格回升。

    定存抵押抗匯率風險

    近年世界主要經濟體除了美國，基本都採取量化寬鬆政策推動經濟增長，導致多國貨幣競相貶值，歐元、日圓更是跌跌不休。因此，投資者會擔心到日本投資住宅，即使物業升值，也未必彌補匯率貶值帶來的損失，影響海外投資意慾。

    楊官華建議以人民幣定期存款抵押方式，對沖日圓貶值帶來的匯率損失風險。因中資銀行近年進駐日本市場，積極吸納人民幣存款，投資者可以人民幣作定期存款，賺取2厘利息回報；另一方面貸款相等於定期存款九成的日圓在當地置業，每月還款利息1.53厘，這樣已賺取接近0.5厘的利息收入，同時避免日圓貶值帶來的風險。例如投資者以100萬人民幣作定期存款抵押，約相等於2,000萬日圓，借出九成即1,800萬日圓，足夠在東京投資物業，最終享受物業升值，又避免匯率貶值造成的額外損失。