共有房產分割使用協議未登記不能對抗第三者

    中院駁回兩業權人租賃上訴

    【本報消息】二人將共同擁有的獨立單位分別出租，雙方事前已簽訂書面協議分割出各自的專屬區域，但一方的租客不同意另一方出租予某公司，向法院請求撤銷有關租賃合同，並判該公司返還有關單位獲勝訴。敗訴方不服向中級法院提出上訴遭駁回。中級法院指共有房產的分割使用協議未經登記，不能對抗第三人。

    不服撤銷租賃合同

    事緣A與原共有業權人E在二○○五年共同合資購入涉案獨立單位。二○○八年四月一日，A與E就該物業簽訂“分割使用權同意書”，將該共有單位分為兩個專屬區域（A區域使用權歸A，B區域使用權歸E），任一方對其使用權區域的範圍內，有絕對的使用權，對方不得干預，亦不需得到對方同意。一年後，A將其擁有專屬使用權的“A區”出租予B有限公司，租賃期為十年，並簽訂案件爭議的租賃合同。E則繼續行使其對“B區”的專屬權利。二○一一年十二月三十日，E將其擁有的涉案單位業權出售予C及D。

    二○一二年十月廿二日，C（第一原告）及D（第二原告）向初級法院提起訴訟，請求撤銷第一被告A與第二被告B有限公司所簽訂的租賃合同，判處第二被告向彼等返還有關單位。初級法院於二○一三年七月十八日作出判決，宣告撤銷有關租賃合同及判處第二被告B有限公司在三十日內向兩名原告C及D返還有關獨立單位。二名被告不服有關判決，向中級法院提出上訴。

    第一被告認為根據民事訴訟法典第二百五十三條（以物之價值確定案件利益值）相關規定，本案的利益值較原告所訂的七十萬元為高，應為三百九十萬○二百元。但中院審理後認為本案的核心問題並非有關單位的所有權，而是第一被告和第二被告所簽訂的租賃合同是否合法有效，將有關單位返還只是撤銷有關租賃合同後的必然後果。在此前提下，應適用民訴法第五百五十二條之規定。基於此，原審法院不接納第一被告所提出的案件利益值的決定是正確的。

    共用協議未作登記

    第一被告指原告們提起本訴訟時，已超過提出撤銷之訴的一年期限，訴權已失效。中級法院指該份租賃合同期限為十年，自二○○九年四月一日至二○一九年三月卅一日，有關合同仍在履行中，故根據民法典第二百八十條第二款規定，訴權並未失效。

    中級法院亦不認同原告們不具起訴正當性的觀點，當原告們向原共有人購買了其共有份額後，繼承了該名共有人對有關單位原有的一切的權利，當中包括針對有關違法行為提出撤銷之訴的權利。在原告們取得有關共有人身份時，彼等認為存在可撤銷瑕疵的法律行為仍未完全履行，故具有正當性向法院聲請將有關行為撤銷是無容置疑的。

    關於租賃合同的效力，雖然第一被告力陳有關租賃合同是合法有效，因其早與原共有人有書面協議，其對有關單位的A區域享有絕對使用權，可自由享用有關區域，當中包括可自由將有關區域租予他人，並收取相關租金。中級法院指本案中有關共有物須作登記，但卷宗沒有資料顯示上述使用協議已載於有關登記內。基於此，不論有關協議是否包括同意第一被告出租A區域並自行收取有關租金，該協議並不能對抗原告們，因彼等並沒有參與有關協議的制定，故屬第三人。

    原審事實認定有誤

    關於租賃合同的標的。有關判決中，原審法院認定有關租賃合同的標的為整個單位。第一被告在答辯中明確指出只租了有關單位的A區域部分，而非整個單位。中級法院認為原審法院在這方面的事實認定存有錯誤，應予以改正。但此並不足以改變其撤銷有關租賃合同之決定。

    第二被告認為本案應待分割共有物的最後決定才開展訟訴，提出中止本案的訴訟程序，中級法院認為本案的訴訟標的為有關租賃合同是否合法有效，雖然涉及同一不動產，但有關分割並不妨礙本案就有關問題的審理。事實上，不論兩案的決定方向是甚麼，均不影響另一案的決定。同時，中級法院否決了第二被告提出起訴狀不當及訴訟形式錯誤的理由。

    綜上所述，中級法院合議庭裁判廢止原審法院關於認定第一被告將整個廠房出租的事實，更改為只出租了A區域部分；判處第一被告及第二被告的上訴不成立，維持原審法院撤銷有關租賃合同的判決及其他決定。