馮崴嵬：

    樓價難大跌  剛性需求承接不足

    【本報消息】對樓市短中長期走勢，中國銀行澳門分行青年協會副理事長馮崴嵬表示，第二季樓宇交投及價格溫和回升，當中剛性需求是成交主力。中期樓價保持窄幅波動或小幅向上趨勢，大跌機會極低。長遠因本澳土地稀缺，樓市會持健康穩健發展。建議政府加大興建公屋力度，滿足年輕人住房需求。

    房價收入比12.7倍

    馮崴嵬表示，○九年至去年初，樓市一直處上升期，即使政府推出樓市需求管理措施，也未能壓抑升勢，祇令住宅成交量跌，致樓市出現量跌價升的“乾升”格局。直至去年中，博彩毛收入按年下跌，且跌勢持續，樓價由高位回落，勢頭延續至今年首季。當中跌幅最大的是金光大道及新口岸區周邊個別高價位樓盤，因這些樓盤近年有較大升幅，存在一定泡沫。但一些適合“上車”客、換樓客的用家剛性需求樓盤，價格較穩定，跌幅有限。

    樓市經過今次調整後，樓價已處較合理水平。但從市場承接力看來，仍處相對高位。按今年首季住宅平均成交金額與家庭年收入計算，房價收入比約為12.7倍，超出發達經濟體的合理水平，但比內地一線城市及香港低。以供款比率計算，月入3.6萬的家庭，購買720萬的兩房單位，供款比率逾6成。

    房價收入比及供款比率兩項指標均較高，反映澳門剛性需求對樓市的承接力略有不足，一般家庭的買樓負擔較重。但經過一年的調整期，房價收入比為由高峰的16倍回落，供款比率由7成回落至6成。

    剛性需求成交主力

    因澳門近年人口增長加快，加上外僱增加，每年至少需要5,000個新增單位應市，才能做到住屋供需平衡。但過去十年的年均新增單位僅約2,300個，供應量明顯不足。政府公佈有逾2萬個審批中、在建中單位，且新城填海A區有約3萬個公屋單位，加上收回閒置地的潛在供應，但上述潛在供應並非兩、三年內短期可實現，故近兩年的住宅供求關係續緊張。

    總結經濟基本因素、住宅供求關係、市場承接力等因素，他認為短期內，在供應不足、前期樓價下跌及銀行估價貼市，第二季樓宇交投及價格溫和回升，當中剛性需求是成交主力。中期而言，樓市整體發展跟隨經濟走勢，在樓價相對高位及經濟新常態下，樓價不會高增長，預計保持窄幅波動或小幅向上的趨勢，樓價大跌概率極低。

    長遠看，對澳門的轉型升級及未來發展保持信心。本澳土地稀缺，加上當前樓價與房價收入比較鄰近地區仍有優勢，故認為澳門樓市會保持穩健發展。另外，要留意鄰近地區樓市變化對本澳樓市的相互作用，並關注美國加息周期對入市者的影響。

    目前看來，樓價大跌機會極低，但剛性市場承接力不足，意味職場新鮮人及弱勢社群較難置業。建議政府仿傚新加坡模式，加大力度興建優質公屋，滿足這群體的住屋需求；同時可靠區域合作，分流部分住屋需求至橫琴、珠海，前提是通關便利。