專家：內地樓市矛盾風險可控

    【中新社北京十六日電】中國樓市傳統旺季的“金九（月）”過半，多地卻出現住宅銷售速度放緩，加之華人“首富”李嘉誠近期頻頻傳出拋售內地樓盤產業的消息，令房地產市場風險的擔憂捲土重來。

    多位專家表示，一些城市受前期樓市成交放量透支的影響，九月出現成交回落。不過，中國房地產市場風險總體可控，祇是隨着樓市發展階段的轉變，房地產業深層次矛盾浮現，破局不僅需要頂層設計發力，還需要土地、財稅制度改革等一系列措施配套推進。

    中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松採訪時指出，目前中國房地產市場所面臨的風險主要來自三個方面：一是房價漲速快於居民收入增速的“泡沫風險”，二是供給大於需求的“過剩風險”，三是金融領域的流動性風險。從全國水平來看，中國房價增速實際上是低於居民收入漲幅的。“根據我們的調查，九八年中國房價是居民收入的8.9倍，而一四年房價是收入的7.2倍，十多年來這個數字並沒有上升。”房價系統性的泡沫風險無從談起。

    整體性的供給過剩風險也並不存在。鄧郁松指出，從一三年的數據來看，中國戶均擁有住宅略多於1套，但並沒有達到超過1.1套的警戒水平。而且，近月來，中國房屋新開工面積和房地產開發投資增速大幅回落，“這對於緩解一些地方的庫存壓力是有好處的”。第三個流動性風險，則通過央行去年十一月以來一系列降息降準得到很大化解，無論是對房地產開發企業來說，還是對購房者來說，流動性過緊的狀況不明顯。

    有聲音認為，隨着美聯儲加息預期升溫，中國房地產市場會出現資金加速流出的狀況，加劇房地產行業風險。不過，鄧郁松指出，中國房地產市場是“不可貿易”的市場，買房人、開發商大都來自國內，而且都是使用人民幣進行交易，這種相對隔離的狀況也使中國樓市不會對美國加息過度敏感。加之，中國房企利用外資在整體對外融資中的佔比很低，今年以來又因為匯率等一系列因素海外融資量“腰斬”，美聯儲加息的影響十分有限。

    不過偉業我愛我家集團副總裁胡景暉提醒說，在經過了“黃金十年”的高速上漲之後，中國樓市目前並不是一個十分健康的市場，這種不健康也暗含了一系列風險隱患。首先，這種風險體現在房價和租金的不對等上。在中國，特別是一些大城市，一年租金收益不到房價的2%，意味着部分城市房價有泡沫，同時說明房地產尚未成為一種長期穩健的投資品，許多購房者仍將樓市視為短期套利的工具。

    另一方面，地方對土地財政的嚴重依賴難改，也使樓市調控面臨“地價漲、房價難降”的兩難。此外，雖然購房按揭貸款方面的違約、“斷供”風險較低，但不少上游開發企業從影子銀行等渠道高成本融資，一旦銷售下滑、房價下降，可能會出現爛尾、蕭條等情況，並產生連鎖反應。

    胡景暉指出，解決這些難題需從深層次問題入手。地方要真正降低對土地財政的依賴，需要開徵房產稅，但中國國有土地70年使用權的規定，使得在許多發達國家通行的房產稅在中國“水土不服”。這些“癥結”需要包括土地制度改革等一系列改革來“動手術”。城鎮化的推進過程中如何真正讓農民得到適宜的居住空間十分關鍵，也是保證房地產市場後勁的主要因素。此外，在大城市，“保障房買不了、高端房買不起”的中產階級“夾心層”，也需要受到政策關注。