針對性扶助基層

    港學者：租金管制勿“一刀切”

    【本報消息】香港理工大學建築及房地產學系講師柳志康表示，租金管制較適合針對性幫助基層居民減輕生活壓力，但不宜“一刀切”。倘整個住宅市場都受限，就會影響供應量。至於商舖更不應太多干預，畢竟從商者適者生存，商業市場不宜太多管制。

    柳志康表示，香港早年就住宅實行租金管制，至○四年時取消，當時正值“非典”時期，地產市道淡靜。香港當年針對不同樓齡物業實施不同措施，如一些樓齡較長的住宅，主要是戰前落成的物業，限定加租幅度需政府同意，因這部分物業主要保障基層居民，確保他們以低廉價格租住物業。至於戰後至七二年間落成的物業屬第二類，加租幅度相對略高。七二年後的物業則不受租金限制，主要由市場決定，但業主不能無故不租物業予租客。

    回報少管制多

    設定租金管制對市場可能會有影響，因回報少，發展商未必願意發展樓盤，投資者亦未必選擇房地產作為投資對象。當放租太多限制，業主亦未必放租，因物業轉手時，有租約會增加管制，出售反應未必很理想。倘業主考慮租金回報有限，或寧願丟空物業不出租，結果減少市場供應。

    不過，法律生效前已租物業的租客會得益，因租金升幅有保障；但一些尚未找到租盤的租客未必受惠，因更難尋找物業租住。倘政府要推租金管制，應有選擇性針對扶助低收入基層家庭，並非整個市場都受限制。如果所有住宅物業都限制，就會令整個市場供應“凍結”，這方面可參考香港當年的按樓齡管制模式。其次就是受租金管制，業主回報較少，未必願意裝修維修物業，故政府亦可考慮給予業主一定補貼作家居維修。

    商舖不應管制

    香港當時租金管制範圍祇限住宅，不包括商舖。因居民住屋問題較需要政府保障，商舖做生意者應由市場決定，不應管制。畢竟商業社會適者生存，倘企業未能承受經營壓力，即未能適應市場。倘商舖租金受管制，影響會較嚴重，除非市場失效或社會成本太大，政府才適合干預市場。否則商業社會下，政府實行這措施，等同祇幫助某部分商人，投資物業者都是商人但卻不受幫助，相信政府很難解說，亦會影響政府管治威信。生意無分大小，如未能適應商業社會而離場，亦是自由生態會出現的情況。