租金管制易跌難升業界說不

    【本報消息】早前立法會一般性通過由九名議員提案的《修改民法典不動產租賃法律制度》，除解決租霸問題，更加入行政長官訂定租金調整上限。有地產業者不同意實施租金管制，因扭曲市場自由運作，特別是租金並非長升長有，近一年租金已隨市況大跌，租金管制意味租金易跌難升，樓市雪上加霜。

    有地產業者表示，立法議員、政府今次修改雖出於好意，平衡業主及租客利益，有助減少因租賃問題產生的糾紛，進一步完善房地產法律，構建健康的房地產市場。不過，法案中個別條文“定得太死”，將扭曲自由市場運作。

    自行調節無需干預

    由行政長官訂定租金調整上限，有助保障基層弱勢社群的樓宇租賃權利，卻削弱業主權利，並非平等的法律條文。尤其過去一年多的經濟走勢，住宅租金並非祇升不跌，樓市下行，加上珠澳變相實施廿四小時通關，住宅租金已下行，最多大跌三成，無需租金管制干預市場運作。當政府實施租金管制後，意味租金未來易跌難升，業主未必會按照當時市況減租，最多不加租。

    仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱，租金管制在全球各地都有案例，但實施過程並不容易，當中衍生不少問題。發達國家遇到的問題就是業主寧願不出租，令租客選擇更少。因物業投資者一般不靠租金為主要收入，依靠樓宇升值賺取利潤，故寧願不出租減少爭拗。因此，香港雖曾實施租金管制，最終也取消，即使近年又再探討實施租金管制，仍無法取得共識。最終港府選擇增加樓宇供應，穩定樓價升勢。

    租非營商唯一考慮

    澳門多數居民都居住在自置物業，租樓比例不多，以外地人為主，租金相對香港低。近年樓市逆轉，租金易跌難升，難有炒作，故不讚成實施租金管制。尤其樓市下跌周期推行租金管制，無疑令市況雪上加霜，樓價再下跌，將引發負資產問題。

    行政長官訂定租金調整上限將參考哪些依據？畢竟澳門不像外地已建立統一的樓市指數體系，仍停留在未必準確反映市況表現的平均樓價作為參考。故按照市況訂定上限欠缺理據。租金管制進一步延伸至商舖值得商榷，畢竟租金並非營商唯一考慮，還有產品市場接受程度、人流表現等，企業會自己斟酌。

    應由市場自由調節

    中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，如果商業元素都受租金管制，不合情理，因市場講求供求關係。部分舖位租金再低都未必有人租，但部分正街旺舖，再貴租都有人願去承接，所以很難用統一指標範圍訂定租金的調整幅度，應該由市場自由調節，舖位、寫字樓不應實施租金管制。

    住宅實施租金管制無可厚非，但參考香港，八十年代曾實施住宅租金管制，後來取消，最終是視乎市場供求關係。若業主加租幅度過高，租客就會轉租其他物業，市場無形之手會監控市場，由市場主導會較適合。過多行政干預反適得其反，如政府限制兩年內不可加租多於兩成，倘市價加幅超過規管限制對業主不公平；如市況逆轉，其實可減租，但業主按規定範圍加租，對租客亦不合理。自然競爭最理想，整體運作會更暢順，故業界不支持租賃管制。