內地樓市去庫存穩增長

    今年國內最後一件大事的中央經濟工作會議即將在北京召開。明年是“十三五”規劃開局之年，中央如何定調明年經濟工作，備受矚目。日前，國家主席習近平在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能，開展降低實體經濟企業成本行動，化解房地產庫存和化解金融風險等“四個殲滅戰”，預料將成為中央經濟工作會議的重要內容。

    今年以來，步入新常態的中國經濟面臨巨大的壓力和挑戰：從宏觀上看，經濟增速下滑，財政收入放緩，經濟繼續尋底；從微觀上看，傳統工業企業利潤持續縮減，產能過剩問題突出。國民經濟支柱產業之一的房地產更能感受到“寒意”。

    今年，內地房地產業首現房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個指標同時負增長。國家統計局公佈的數字顯示，截至今年十月末，內地商品房待售面積六億八千六百三十二萬平方米，同比增長一成四，其中，住宅待售面積增加一千一百八十萬平方米，達到歷年最高值；同時，房屋新開工面積同比下降一成四，房地產竣工面積同比下降百分之四點二，房地產開發企業土地購置面積同比下降三成四。土地成交總額五千七百九十四億元，同比下降二成五。預示內地樓市已從賣方市場步入庫存市場。

    內地真實的房地產庫存量恐怕遠不止國家統計局公佈的數字，安信證券一份研究報告指出，如果算上預售的施工面積和尚未開工的企業拿地，得到的總庫存量已接近九十八億三千萬平方米，遠高於政府公佈的六億八千多平方米。

    易居研究院統計顯示，在其監測的卅五個城市中，今年十月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去庫存周期分別為十個月、十二點二個月和十八點九個月，其中，廣西北海的存銷比數值最高，為卅一個月；山東煙台為廿六個月。中科院近日發表的報告警告，內地房地產明年第二季度可能出現斷崖式下跌。

    如果內地房地產崩盤，後果不堪設想，不僅會出現嚴重金融風險，拖累經濟發展，而且廣大民眾的財富也會大幅縮水，繼而影響社會安定。樓市去庫存被高層提上議事日程。上月十日，習近平在中央財經領導小組第十一次會議上表態，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”；次日，李克強總理在國務院常務會議上強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”；同月十二日，國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

    雖然從長遠來看，中國需要盡快實現從外需和投資驅動轉向內需驅動，但根據國際上中等收入國家在相同階段的成長經驗，投資仍是當前及未來一段時間內，驅動中國經濟增長的最重要動力之一。維持一定的房地產投資，是中國經濟穩增長、避免硬着陸的必要之舉。

    從今年下半年以來，國家相繼出台了一系列政策鬆綁和刺激樓市，包括大部分城市取消限購、連續降息降準、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、鬆綁外資進入樓市等。其中棚改貨幣化安置更被認為中央推行力度最大的化解房地產庫存的措施。今年六月廿五日，國務院發佈《進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造等有關工作意見》，提出要積極推進棚改貨幣化安置，將加快回購普通商品房用於棚戶區改造安置住房，或者組織棚戶區改造項目區居民自主選購商品住房。

    上述措施漸見成效，近期，一線城市房屋銷售率先回暖，有的地方重現“日光盤”和“捂盤惜售”的現象。但是三、四線城市土地庫存量依然高企、價格低迷。業內人士建議，要化解三、四線城市樓市庫存高企的問題，應與以人為本的城鎮化相結合。此前，中央政府曾提出努力實現一億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，如果政府能出台相關政策措施，支持他們在城鎮買房，相信能大大化解三、四線城市樓市高庫存問題。

    分析人士指出，樓市去庫存已上升為國家戰略，預料明年的樓市政策將更為寬鬆，各種有利於樓市去庫存的措施有望出台，目前坊間流傳的版本包括：一線城市取消限購；首次購房之自備款比例降為兩成、二套房首付降為三成；繼續降準、降息；購房退稅；房貸利率抵個稅；乃至引進人才、放開戶籍管制、政府收購或承租空置商品住宅等。