內地樓市量升價緩   區別調控

    【路透社上海十五日電】《中國證券報》周一引述國家資訊中心報告稱，一六年只要經濟不出現嚴重問題，房地產市場各項指標將保持低位運行，房地產市場整體量升價緩，但區域市場仍會繼續分化。

    報告認為，房地產調控政策應細化和區別對待，目前商品房去庫存尚無有效手段，預計一六年房地產銷量仍延續上升期趨勢，但全年投資增速為零左右。

    “只要經濟基本面不出現大問題，一六年房地產市場無論銷售和開發都會延續一五年分化的趨勢。”國家資訊中心稱：“一線城市和二線熱點城市還會出現量價齊升局面，但價格大幅上升的可能性不大，一般二線和三四線城市去庫存壓力仍較大，價格難以上行。”

    市場主導明確去庫存

    該中心認為，一六年在去庫存成為五大任務之一的背景下，調控政策應更寬鬆；但由於房地產市場地區差異較大，調控政策應細化和區別對待。

    “調控手段更多採用市場而不是行政，刺激剛性需求，促進改善型需求，加快房地產長效機制建設。”報告稱，“明確去庫存是以市場為主導，不要給市場以救市的感覺。”

    報告稱，政府需要明確在去庫存中的作用，主要是發揮政策支援和資訊服務等作用，防止給市場傳遞政府救市的誤導，去庫存主要還是以市場化方式進行。並認為，一六年應繼續從面和點上實施支持剛需和改善型需求的政策，但必須嚴格注意政策寬鬆的針對性。

    “如果不考慮房地產庫存的地區差異，在房地產諸多長效機制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放鬆房地產市場政策，就會助長房地產市場的投機行為，尤其在人口流入預期較大的一二線城市。”報告稱。

    改善需求加快去庫存

    鑒於當前房地產作為投資的功能較弱，隨着房地產調控長效機制的逐步完善，房地產需求將逐步趨於理性。報告認為，加快去庫存的關鍵在於激發改善型需求。

    但這一途徑的問題在於，一方面很多收入相對較高的農民往往在一二線城市就業，他們即使買房更希望在一二線城市，需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有購買能力的已購買，現在很多面對高房價，很多很難有支付能力。

    至於建議通過降房價去庫存，“顯然只是一種理論思想”，報告稱，“在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當人們對於房價下跌有預期後會進一步降低購房需求。”

    根據○○至一五年底房地產新開工面積減去銷售面積差額，能更真實反映商品房庫存，再以過去三年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫存。“商品房去庫存尚無有效手段。”報告稱。

    房地產銷售方面，一五年商品房銷售在寬鬆政策刺激下不斷回暖，尤其是一二線城市。“城鎮化帶來的剛性需求仍有較大空間，改善性需求也不斷湧現，加上政策寬鬆，一六年房地產市場銷量仍延續上升趨勢。”報告稱：“再加上全面放開二孩政策，房地產市場需求在未來一段時間將謹慎樂觀。”

    全年投資增速約為零

    一方面受房地產庫存的不斷增加到影響，另一方面又受到房地產政策寬鬆下房地產銷售不斷回暖的影響，一五年房地產投資增速雖然連連下滑，但下滑速度顯然不斷趨緩。

    但一五年第三季房地產開發投資增速出現九八年以來首次負增長，再結合土地購置面積的大幅下滑，可以判斷，一六年房地產投資仍將繼續下滑。

    “但受到一五年投資基數較低的影響，房地產投資增速雖然繼續下降，但幅度有限，個別月份會有同比負增長，全年房地產投資為零增長。”報告稱。