專家：設大廈管委會推酬金制

    【本報消息】近年關於物業管理的爭議不斷，如何優化樓宇管理是業界一直探討的問題。澳門物業管理專業人員協會委員、英國特許房屋經理學會亞太分會特許會員聶潔儀表示，澳門私人樓宇大部分都未成立管委會，建議政府首先幫助小業主成立管委會，再參考鄰埠經驗，以“酬金制”的管理模式，聘請管理公司以“管家”形式管理大廈。

    人工佔經營費用70%

    聶潔儀表示，澳門居民普遍不認同自身在物業管理工作中需要承擔的責任，令行業缺乏可持續發展的推動力。要如何處理才能達致資方、員工、住戶三方均有所得益，是目前業界及政府面對的挑戰。

    她指出，物業管理一直面臨成本上漲超過管理費收入提升的發展壓力，尤其近年勞動力供給短缺，物價高漲，物業管理費定價與調價機制僵化等因素，更加劇這矛盾。物管人力費用成本佔經營費用的比例較高，有些更高達七成甚至以上。物管公司不像生產性、商業性公司，可以把多出來的人工支出攤入成本，用營業收入來化解，提升管理費在實踐中困難重重。

    澳門原本是自由經濟社會，有人願意收低工資工作而生活，有人願意給低管理費而獲最基本的管理服務，但最低工資的推出令自由經濟動搖，加管理費增加小業主負擔，加工資又要優質管理服務，年紀大的管理員可能面臨失業，此舉並非是協助低收入人士，反而會淘汰低收入人士。

    最低工資淘汰低收

    未推行最低工資前，本澳工人如未能達到月薪五千元，可向政府申請補貼。但最低工資實施後，所有支出轉嫁到僱主身上，工資支出實際上增加百分之一百，又少了補貼，令業界出現結業潮或有大廈因未能通過加價而出現無人管理及清潔等。

    澳門大部分大廈都採用“包乾制”的管理模式，由管理公司自負盈虧，較難保障利益，加上現時追收管理費只有管委會才有權力，意味着物管公司都要得到管委會授權才能“代”追管理費。澳門私人樓宇大部分未成立管委會，建議小業主要先成立管委會，再以“酬金制”模式聘請管理公司管理大廈，包括派員管理、清潔、保養等，所有大廈開支由各業主共同攤分，管理公司則賺取“酬金制”的份額，即管理人酬金。雖然“酬金制”在澳門未見普及，但配合最低工資實施，該方式對雙方都較公平。