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澳門土地政策、收地與別不同
2017-06-26 04:19
以調整土地政策作為調控樓價、發展經濟的措施和手段，用以維持社會穩定，b基層不滿聲音，並無不妥。不過，近年澳門政府提出的新土地法卻爭議不斷。
澳門政府在推出新《土地法》前後，對113幅被視為閒置的地皮進行審視。當中有發展商故意不作為。但有65幅，卻是被閒置多年沒有發展土地，但責任不在發展商。可惜澳門政府沒有因應特別情況去處理。
不了解澳門當地情況的讀者，可能以為特區政府通過新土地法是替天行道的話，也許是太天真了。
「澳門地少賭場多，各個利益派別都希望分一杯羹。當舊有的土地面臨被收回，而政府明知官方報告提及65幅未能發展時，面對「不能歸責」於地產商的土地，部份議員繼續充耳不聞，對地產商修法訴求無動於衷呢？箇中原因的確耐人尋味。」
新《土地法》存在的漏洞，恰恰為政府留了一道「方便之門」，客觀效果就是政府毋須為其行政失誤問責，在限期一過可以不問理由強行收地，侵害地產商合理權益。在新土地法下，65幅土地假如獲得重新分配，對於未能投到珍貴地段的地產商而言，是千載難逢的機會，絕對是一場既得利益者寶座的明爭暗鬥。
面對如此一條矯枉過正的法例，個別議員似在為市民爭取權益，實際上是選舉快到，工聯立法議員關翠杏就是一例。她曾倡議「海一居」事件以獨立個案解決，以幫助小業主解決困難。海一居」超過三千戶，隨時有近萬張選票，在澳門選舉制度下，取得這些票，議席就可袋袋平安。在關翠杏護航下，「海一居」小業主也許有一絲希望得到某程度的補償。
不過，她強調不能將「海一居」事件綑綁到其他大量土地收回個案，擔心會一刀切放生所有過期未完成發展的土地。她亦堅持捍衛《土地法》的核心原則，當中包括臨時批地不得續期，並提到制約政府對土地批給的裁量權等原則。這一點說明了關翠杏等立法議員根本無意針對新土地法的核心問題，小市民不要期望過高，特別是當關翠杏取得議席之後，更別期望關翠杏會倡議或主張修改土地法。
至於立法會主席賀一誠亦「鬼拍後尾枕」，承認「立法過程中必會有不同意見，亦要面對不同利益持份者的博弈」，而且「希望議員提升自身水平，做好監督工作」。在他眼中，主張修改土地法的議員水平太低，不是他的對手。賀一誠作為立法會主席，明知新土地法不合理，而不考慮撥亂反正，令人質疑他是否在收回土地的事件上，存在未知的利益交換。另一名立法會議員歐安利公開表示，澳門法律禁止沒收土地，但是新的《土地法》卻將承批人的權利消滅掉。如果澳門政府鼓勵外國投資者來澳投資，讓他們有公平公正的法律去跟，那麼也應當保障他們的權利。
看到這裡，大家也許會有興趣問，澳門新土地法與香港何干？香港傳媒不時會報導有關澳門樓盤的新聞和銷售訊息。像之前有樓盤「海一居」，當中也有不少買家為香港人，說明有一定數目的香港人會到澳門置業。
筆者近日看見有雜誌介紹澳門樓，這個位於金光大這南面，由德祥地產集團、東聯投資、南豐集團、宏璟資本及實德環球集團合作發展的新樓盤「金峰‧名匯」，提供3,500呎的四房三套房的單位。在中國人於海外配置資產的浪潮持續升溫下，加上明年落成的港珠澳大橋收窄中港澳距離，澳門成為香港以外最近中國的資產配置地點之一，「海一居」事件的發展，以至新土地法對地產商與澳門物業的影響，絕對值得有興趣在澳門投資物業的人士注意。
澳門法律是有追溯期，即使地產商已經根據2003年標準批咗嘅申請，都會被政府要求跟2015年的新例重新做起。澳門土地一日未轉為確定批給（即仍是臨時批給），仍然有被澳門政府以各種理由收回的風險。所以投資者購入澳門未落成的物業，存在相當風險。
澳門地產商要花大量時間與政府周旋，批租期的首數年土地都是吉地。亦因為區文龍濫用酌情權搵銀，令關翠杏等議員借此案例搞土地國有。加上澳門政府沒有制衡機制，即使政府25內完全不處地批給事宜，地產商都只能坐以待斃。
假如澳門物業投資者不想成為下一個「海一居」苦主，置業時務必要向律師查明有關土地批給情況。
這一點與同為外國前殖民地兼已回歸中國的香港有所不同。香港的土地批租一般達50年，加上官僚審批建築工程、樓花銷售等等嘅時間，亦都喺合法範圍裡面，好多法律更唔會無厘頭有追溯權，較澳門有保障。對澳門物業有興趣的投資及置業人士，應該好好以近年土地爭議的事件為戒，小心購入澳門樓花物業之餘，免招至無法預計的損失，甚至澳門物業資產全數被政府無故收回。
所以「澳門，就是與別不同」真是一點也沒說錯！
（Harry/文）
新華澳報新聞
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