供應短缺   熱錢流入

    施政報告無加辣   明年樓價升30%

    【本報消息】美聯澳門表示，自年中樓花法、中介法實施後，樓市成交減近半，惟樓價節節攀升。第三季住宅單位實用面積價格約9,100元，較去年第四季的6,027元，大增51%，升幅料達全球之最。明年度施政報告暫未見樓市加辣措施，加上供應短缺、熱錢流入，預料明年樓價仍有30%上升空間。

    新盤供應寥寥可數

    美聯澳門昨舉行“澳門樓市措施分析暨二○一三年樓市回顧及一四年展望”記者會。行政總裁張一輝、營運總監鍾學武及助理區域經理陳穎暉主持。

    陳穎暉表示，據工務局數據，現時在建住宅單位8,830個，其中在建樓宇預先許可資料（即可售一手住宅）僅5,798個。經該行資料研究部統計，該批單位僅餘約150伙可供出售，其他大部分（約5,646伙）早已沽清。由此可見，市場上一手新盤單位所剩無幾。

    另一方面，明年有機會應市的新盤數目有限。氹仔區估計約有1,000伙，澳門區估計有800伙，合共僅約1,800伙。再者，發展商採“惜售”策略，不急於全部發售。

    二手樓方面，現時指標屋苑放盤數目寥寥可數，以氹仔個別屋苑為例，單位約2,500伙，放盤量僅30個，合理價格盤數量相信更少；更有個別屋苑放盤數低至2個，反映市場上盤源不流通。預期明年一、二手放盤單位約800-900個。

    租金回報脫離樓價

    鍾學武表示，澳門樓價拾級而上，但租金回報率持續下跌。現時一個價值約1,000萬元的單位，租金約1.5萬元，未計管理費和雜費，租金回報率為1.8%。假如未來一年估計樓價升3成，租金已處平穩水平，回報率有機會低見1.38%。根據該行資料研究部統計，一一年澳門十大屋苑租金回報率約3厘，現時半數屋苑回報率已跌至2厘或以下，回報率明顯脫離樓價升幅。

    租金難與樓價配合上升，主因外僱雖然不斷增加，支持租賃需求，但以中低級職員較多，儘管是管理層，房屋津貼亦有限。不像香港大企，高管每月住屋津貼可高達3-5萬，帶動香港租金上揚。本地租客多為中下收入家庭，難以支撐太高租金。缺乏貴租需求，業主普遍難提升租金。可以預見，未來樓價有上升壓力，租金回報率將見新低。

    年增五千樓價可穩

    張一輝表示，歸納影響本澳樓市的多方因素，政策方面，政府過去一年加強調控樓市，惟相比香港，澳門調控力度較輕。面對土地不足，無論一、二手供應均明顯不足，住宅供應嚴重缺乏乃樓市癥結所在。只有增加供應才是樓市長遠出路。按照現時市場需求，年均增五千單位才可令樓價不升。雖然政府提出眾多閒置土地將來可作供應，但具體未有時間表，難解“燃眉急”。

    由於不少大型基建進行得如火如荼，六大酒店賭場項目陸續興建及落成；港珠澳大橋及輕軌項目等，令本已熾熱的樓市繼續升溫。再者，眾多基建吸引大量資金和勞動力流入，今年八月外僱已升至12.7萬人，外僱對房屋產生額外需求。