信心型政策與收入掛鈎

    特首列舉官方和民間調查數據指八成甚至更多澳人住自置物業，立法議員有質疑。統計數據未必有錯，只是多大比例住自置物業與市場存在多少置業需求，可能是兩回事。兩成租屋居民有置業需求，八成住自置物業居民，亦有基於改善居住環境的置業需求，下一代成家立室衍生置業需求，以及投資物業財富升值的需求。滿足不同的需求，應有不同的應對政策，減少外來投資和滅絕炒風只是其中之一。

    關於無法上車或難上車，政府招數顯然是建公屋無休止，先萬九、後萬九，再有回收閒置土地及新填海作為後着。為何未能讓居民放心？因為居民除了要解決眼下的居住需要，更要考慮長遠的、下一代居住需要。如果樓價只升不跌，除了未置業者焦慮，居民對遠期居住問題的憂慮揮之不去。

    政府除了承諾建房，關鍵還是要給信心。要建立一套可長久預期、可持續滿足新需求的公共房屋政策，下一代或再下一代，即使無置業能力，即使樓價長升不墜，還有政府福利房屋可以包底。這類型的信心型政策，如果能夠跟收入和生活狀況掛鈎，也許比承諾持續建公屋更具備可預期性。

    置業市場的投資需求，也許不是靠政府持續建房可以解決，相反還有可能造成泡沫，埋下經濟逆轉泡沫爆破的風險。當前，從港澳到內地，對於投資型的置業需求主要採取抑制思路，透過限貸調高徵稅以提升投資成本和門檻，尤其為了杜絕境外資金採取加徵稅措施。內地風傳三中全會後會採取擴大房產稅措施，無非是要減低房地產作為投資品的功能。

    澳門雖然也採取了抑制投資需求的手段，但外資減少、影響交投，調控樓價效果卻不顯著，其中一個主要原因開始成為市場共識，即隨着賭收增加、社會財富增值，澳門房地產市場成了閒置資金的最直接去處。因為扮演着龐大的賭收蓄水池功能，估計不管政府如何加建房屋都難以完全滿足需求，交投減少似乎亦不容易讓樓市或樓價產生明顯逆轉。

    如果不可能靠調控賭收來影響樓價，如地產業者建議的，能為這些閒置熱錢提供出路，疏導資金至其他領域，甚至境外市場，這無疑是一個解決問題的思路。透過減少資金流入樓市，為供求減壓從而紓緩樓價。

    但最關鍵的問題還在於，相對於數千億元的賭收和龐大博彩旅遊業的吸資能力，澳門房地產業規模太小，要分散壓力，必須借助區域合作。

    春  耕